Güncellenme Tarihi: Şubat 5, 2026
Devlet, kentsel dönüşümle şehirlerin fiziki ve sosyal altyapılarını yenilemeyi amaçlar. Bu yenileme süreci, riskli yapıların yıkılması ve yerine yeni binaların inşası ile gerçekleşir. Kentsel dönüşüm maliyeti ise birçok faktöre bağlı olarak değişmektedir. Bunlar arasında inşaat maliyetleri, imar durumu, altyapı ve çevre yenilemesi gibi unsurlar yer alır. Ayrıca süreçteki kamu ve özel sektör işbirliği, finansman yöntemleri de maliyetleri etkileyen unsurlardan bazılarıdır. Dönüşümün başarılı bir şekilde sonuçlanması için bu maliyetlerin doğru bir şekilde hesaplanması önemlidir. Kentsel dönüşüm daire başı fiyat hususu ise maliklerin evlerini yaptırmak için müteahhide ödeyecekleri daire maliyeti ve kar payıdır.
- Kentsel Dönüşüm Maliyeti
- Kentsel Dönüşüm Daire Başı Fiyat Hususu
- Yarısı Bizden Kampanyası
- Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel Dönüşüm Maliyeti
Riskli yapıların yenilenmesi sürecinde birçok faktörün maliyetleri etkilediğini belirtmiştik. Dolayısıyla kentsel dönüşüm daire başı fiyat miktarını tespit etmek için maliyeti belirleyen unsurları incelemek gerekir. Zira bu unsurlarda meydana gelen değişimlerde ücret artacak veya azalacaktır. Kentsel dönüşüm maliyeti başlıca şu sebeplere göre değişkenlik gösterir:
- Gayrimenkulün Konumu: Merkezi bölgelerde yer alan arsaların fiyatları daha yüksektir. Bu husus, genel maliyeti etkileyen unsurlardan birisidir.
- Çevre ve Altyapı İhtiyaçları: Eğer ki gayrimenkulün su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon sistemi vb. altyapı sistemlerinin tesisi, maliyetleri etkileyecektir.
- Mekanik İşleri: Isıtma, soğutma, havalandırma vb. sistemler maliyet hesabında göz önüne alınır.
- İnşaatın Niteliği: Müteahhit tarafından yeniden inşa edilecek binanın işyeri mi konut mu olacağı fiyatları etkiler. Ayrıca müteahhidin inşaatta kullanacağı malzemelerin kalitesi de ücreti arttıracaktır. Örneğin beton ve demir miktarı ile dairenin iç mekânlarındaki malzemelerin kaliteli olması fiyatları arttıracaktır. Yine kentsel dönüşüm projesinin kaç taşınmazı kapsayacağı da önemli bir unsurdur.
- Zemin Etüdü: Zeminin iyileştirilip dayanıklı hale getirilmesi, maliyetleri, dolayısıyla da daire başı fiyat tutarını yükseltir. Bununla birlikte temelin derinliği ve malzeme cinsi de inşaat maliyetini arttırır.
- Yıkım Maliyeti: Yıkımın ne şekilde yapıldığı maliyeti etkiler. Elle yıkım, küçük iş makineleriyle yıkım veya kepçeyle yıkım gibi çeşitli yıkım biçimleri vardır. Bunlardan daha zahmetli olanları maliyetleri arttırır.
- İşçilerin Bedelleri: Kentsel dönüşüm sürecinde görev alacak inşaat işçilerinin, ustaların, mühendislerin, mimarların sayısı da maliyeti yükseltecektir.
- Kentsel Dönüşüm Süresi: Binanın inşa edilmesi süreci de maliyetleri etkiler. Proje ne kadar uzun sürerse maliyet de o kadar artış gösterecektir.
- Kamu Masrafları: Ruhsatlar, izinler, noter masrafları(eğer toplam maliyete eklenecek ise) harçlar ve vergiler bu unsurların başında yer alır.
- Metrekare Fiyatları: Kentsel dönüşüm daire başı fiyat, genellikle m2 birimi üzerinden hesaplanır. Yani yukarıda saydığımız tüm hususlar değerlendirilip metrekare başı fiyat cinsine dönüşür. Finalde arsada daire inşa etmenin metrekare maliyeti ile kar miktarı birleşir ve kentsel dönüşüm daire başı fiyat ortaya çıkar.
Kentsel Dönüşüm Metrekare Maliyeti
Riskli yapının yenilenmesinin bedeli hakkındaki en temel unsurlardan birisi kentsel dönüşüm m2 maliyetidir. Zira kentsel dönüşüm daire başı fiyat tutarı, metrekare bedeli üzerinden hesaplanır. Kentsel dönüşüm m2 fiyatlarının tespitinde, yukarıda belirttiğimiz maliyet kalemlerinin dikkate alınması gerekir. O halde 2026 yılı için kentsel dönüşüm m2 fiyatları hakkında ortalama değerler vermek gerekir ise;
Kentsel Dönüşüm m2 Fiyatları
2026 yılında kentsel dönüşüm m2 fiyatları 19.000 TL ile 28.000 TL arasında değişmektedir. Bu değer, brüt metrekarenin yaklaşık inşaat maliyetidir. Değerler standart betonarme binalar içindir. Ayrıca maliyetler hakkında detaylı bilgi almak için 3 Şubat 2026 tarihli ‘’Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği’’ inceleyebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Daire Başı Fiyat Hususu
Yukarıda maliyete ilişkin açıkladığımız hususlar doğrultusunda kentsel dönüşüm daire başı fiyat ve ödeme yöntemlerine değinelim. Öncelikle maliyet kısmında bahsettiğimiz üzere her bir inşaat projesinin bedeli değişkenlik gösterir. Örneğin 100 m2 standart bir dairenin yapım maliyeti yaklaşık olarak 1.900.000 TL ile 2.800.000 TL arasında değişecektir. Bu fiyat somut duruma göre artması veya azalması mümkündür. Öyleyse daire inşaat maliyetinin 2.000.000 TL olduğunu ve müteahhidin %20 kar eklediğini varsayalım. Bu halde 100 m2 daire için kentsel dönüşüm daire başı fiyat 2.400.000 Türk Lirası olacaktır.
Bu noktada ücretin ne şekilde ödeneceği de önemlidir. Malikler duruma göre kentsel dönüşüm sürecinde ücretleri nakden ödemeyebilirler. Bu olanak, inşaat sözleşmesinin arsa payı karşılığında olması halinde gündeme gelir. O halde kentsel dönüşüm daire başı fiyat hususunu sözleşme türlerine göre değerlendirmek gereklidir.
Ücret Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Daire Başı Fiyat
Bedel karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun ‘’eser sözleşmesi’’ başlıklı 470. Maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre eser sözleşmesi; yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmeye denir. İnşaat sözleşmeleri de eser sözleşmesi niteliğindedirler. Zira eser kavramı, insan emeğinin bir ürünü olarak bütünlük arz eden ve ekonomik bir değeri olan varlıktır. Buna göre malik, arsası üzerinde bir yapının inşasını istiyorsa, bunu sağlamak için inşaat maliyeti + kar payını ödemelidir.
Yukarıda bahsettiğimiz daire başı fiyat değerlendirmesi bu sözleşme tipine uygundur. Örneğin kentsel dönüşüme giren riskli yapının yıkıldığını ve maliklerin binayı yeniden inşa etmek için karar aldıklarını düşünelim. Müteahhidin yeniden inşa edeceği bina da 5 katlı ve 10 daireli bir yapı olsun. Her bir dairenin de 100 m2 olacağını varsayalım. Standart betonarme binanın m2 maliyetinin 22.000 TL olduğu varsayımında, tüm binanın yapım maliyeti 22.000x100x10 TL olacaktır. Yani bu hesaba göre kentsel dönüşüm maliyeti 22.000.000 Türk Lirasıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuatta bir tanımı yoktur. Bu sözleşme karma nitelikli bir sözleşmedir ve eser sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşır. Buna göre arsa sahibi, arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerini malike teslim etmeyi taahhüt eder. Uygulamada en sık karşılaşılan inşaat sözleşmesi türüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri esasen inşaat yapım sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini içerir. Arsa payı(kat karşılığı) inşaat sözleşmelerinin unsurları şunlardır:
- Karma özellikli bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini içermektedir.
- Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenicinin borcu inşaatı yapıp teslim etmek, iş sahibinin ise arsa payını devir etmektir.
- İvazlı bir sözleşmedir.
- Rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin tesis edilmesi için arsa sahibi ile müteahhidin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları gereklidir.
- Resmi şekle tabidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Yani bu sözleşmenin tapu müdürlüklerinde veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılması mümkündür.
- Götürü bedelli bir akittir. Taraflar arsa sahibine kalacak kısım ile yükleniciye devredilecek taşınmaz miktarını sözleşmenin başında belirlerler. Götürü bedel usulünde katma değer vergisinden(KDV) müteahhit sorumludur. Taraflar bu durumun aksini sözleşmede kararlaştırabilirler.
Yukarıdaki örneğimizi bu sözleşme tipi için yeniden değerlendirelim. Bu noktada eğer ki yasal şartlar mevcutsa kentsel dönüşüme giren parsellerde imar değişiklikleri veya emsal artışları sağlanabilir. Süreçte taşınmazın kentsel dönüşüme esas imar durumunda kaç kata kadar yapılaşma hakkı olduğu ve imar artışlı inşaat alanının ne kadar olduğunun tespiti önem arz eder. Tüm imar durumu değerlendirmelerinden sonra müteahhide devredilecek taşınmazlar, müteahhidin maliyetini ve karını karşılıyorsa kentsel dönüşüm daire başı fiyat miktarının maliklere nakdi bir bedeli olmayacaktır. Ancak karşılaşmıyorsa bu sefer malikler tarafından ilave ücret ödemesi yapılması gerekecektir. Bu durum, bahsettiğimiz nedenlerden ötürü her bir inşaat sözleşmesinde farklılık gösterecektir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde
Hasılat(gelir) paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, ücret karşılığı inşaat sözleşmeleri ile benzerlik gösterir. İki sözleşme arasındaki temel fark, müteahhidin arsa payı almamasıdır. Bu sözleşme tipinde müteahhit, bina bittikten sonra oluşacak bağımsız bölümlerin satışından pay almaktadır. Satış işlemini malik de yapabilir müteahhit de yapabilir. Müteahhit yapacaksa malik tarafından yükleniciye temsil yetkisi verilmesi gerekir. Örneğin müteahhit kentsel dönüşüm kapsamında bir binanın inşaatını bitirmiş olsun. Bu aşamada sözleşmede kararlaştırılan ücreti bu daireleri maliklerle paylaşarak temin etmek yerine dairelerin satışından gelen meblağ ile karşılar.
Yarısı Bizden Kampanyası
Yukarıda açıkladığımız ücretlerin ödenmesi için devlet, maliklere maddi destekler sağlamaktadır. Bunlardan birisi de kentsel dönüşüm yarısı bizden kampanyasıdır. Bu kampanyaya hak kazanan malike devlet, her bir konutu için 875.000 TL hibe desteği ile 875.000 TL kredi desteği verir. Diğer konutu için ise 1.750.000 TL kredi desteği verir. Devlet bu ödemeleri malik adına müteahhide yapar.
Diyelim ki kentsel dönüşüm daire başı fiyat miktarının 2.500.000 TL olduğu bir süreçtesiniz. Müteahhit de arsa payı karşılığı sözleşmede beklediği sayıda bağımsız bölüm temin edememekte ve 1.400.000 TL ilave daire başı fiyat istemekte olsun. Devlet, yarısı bizden kampanyası kapsamında toplam ücretin 875.000 TL’sini sizin adınıza müteahhide öder. Dolayısıyla sizin ödeyeceğiniz kentsel dönüşüm daire başı fiyat 525.000 TL olacaktır. Ücretin bu kısmı için de 10 yıl vadeli düşük faizli kredi desteğinden faydalanabilirsiniz. Devlet bu ödemeleri inşaatın tamamlanma oranlarına göre parça parça öder. Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatının düzenlenmesinden 2 yıl sonra ödenmeye başlar ve 10 yıla kadar vadelidir. Hak sahibinin kredi puanının ne olduğu önem arz etmez. Ayrıca devlet, hak sahiplerine kentsel dönüşüm kira yardımı ve taşınma yardımı da sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel Dönüşüm Kaç Daire Veriyor?
6306 sayılı Kanuna göre yürütülen süreçte kaç dairenin verildiği imar durumuna, yapılan sözleşmeye göre çeşitlilik gösterir. Dolayısıyla süreçte kaç daire verildiğine ilişkin net bir sayı belirtmek mümkün değildir.
Kentsel Dönüşümde Daire Sahipleri Para Öder Mi?
Eğer ki arsa payı karşılığı inşaat işi, müteahhidin maliyetini ve karını karşılayabilirse daire sahipleri para ödemez. Karşılamazsa, karşılanmayan kısmın parasını daire sahipleri öder. Taraflar arsa payı karşılığı değil de ücret karşılığı bir sözleşme yaptılarsa zaten bu durumda ücretin daire sahipleri tarafından ödenmesi gerekmektedir.
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
