Güncellenme Tarihi: Ocak 30, 2026
6306 sayılı Kanun kapsamındaki önemli sorunlardan birisi de kentsel dönüşümde kiracının durumudur. Öncelikle 6306 sayılı Yasanın, kentsel dönüşümde kiracının hakları hususunu düzenlemediğini belirtmek gerekir. Yasaya göre kiracının riskli yapıdan tahliyesi, sürecin zorunlu bir parçasıdır. Kiracının, kentsel yenilemenin aşamalarına müdahale etme hakkı yoktur. Kanun koyucu bu hakları daha ziyade malikler ve kanuni vekillerine vermiştir. Kiracı hakları sürecin hızlı ilerlemesi için kısmen göz arda edilmiştir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm kiracı hakları için Borçlar Kanunundaki düzenlemelerden yararlanmak gerekecektir.
Kentsel dönüşüm kiracı hakları, Borçlar Kanununda kiralamada öncelik hakkı ve tazminat, 6306 sayılı Yasada ise finansal desteklerdir.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu
6306 sayılı Kanuna göre kiracıların yükümlülüğü, sürece mani olmadan binayı tahliye etmektir. Bunu sağlamak için ilgili personel, riskli yapının yıkım ve tahliye tutanağını binaya asar. Riskli yapıda yaşayanlara doksan günden fazla olmamak üzere süre tanınır. Bu süre içinde kentsel dönüşüm sürecindeki binanın boşaltılması gerekir. Kiracıların sürece fiilen veya hukuken müdahale etmeleri mümkün değildir. Nitekim 6306 sayılı Kanuna göre kiracılar:
- Riskli yapı tespitine itiraz edemezler.
- Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açamazlar.
- Binayı kanuni süresinde tahliye etmek zorundadırlar.
- Süreçte kiracılara özel olarak tebligat gitmez. Kiracılar binanın yıkım ve tahliye süresini yapıya asılan tutanaktan, muhtarlıktan veya maliklerden öğrenebilirler.
- Yapıyı süresinde boşaltmamaları halinde kamu gücüyle tahliye etmek zorunda kalırlar.
- Tahliye etmemek için direnirlerse, yetkili birimler haklarında tutanak tutar ve Başsavcılığa suç duyurusu yaparlar.
Görüldüğü üzere Kanun, kentsel dönüşüm kiracı hakları hususunda maliklere tanıdığı hakları kiracılara tanımamıştır. Buradaki amaç, tahliye sürecinin süratli ve etkin bir biçimde ilerlemesi ve riskli yapının yıkımının bir an önce gerçekleşmesidir.
Yıkımın gerçekleşmesi ile birlikte kira sözleşmesi de sona erecektir. Nitekim Yargıtay, binanın deprem riskli altında bulunması halinde malik tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesini, haklı nedenle fesih olarak kabul etmiştir.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?
6306 sayılı Kanuna göre kentsel dönüşümde kiracının hukuki durumuna değindik. Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracılık ile ilgili hükümlerinin sürece tatbiki önem arz etmektedir. Buna göre kiraya veren, gayrimenkulünü ayıpsız olarak kiracıya teslim etmek zorundadır.
Yargıtay kararlarında kiraya verilen gayrimenkulün ‘’riskli yapı niteliğinde’’ olması ayıplı olduğu anlamına gelir. Kiraya verenin yapının yıkılmasında kusurlu olması gerekli değildir. Yine kiraya veren, geçerli bir nedeni olmaksızın yapının riskli yapı olduğunu bilmediğini ileri süremez. Bu nedenlerle de kiracı kentsel dönüşüm sebebiyle tahliye edilirse, kiraya verenden tazminat isteme hakkına sahiptir. Bu noktada Borçlar Kanununa göre kentsel dönüşüm kiracı hakları daha ziyade tazminat haklarıdır. Bununla birlikte Borçlar Kanununun 355.Maddesi gereğince binanın yeniden inşa edilmesinden sonra kiracının, kiralamada öncelik hakkı vardır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu yasal düzenlemelere göre kentsel dönüşümde kiracının hakları şunlardır:
- Kiracının riskli yapıyı tahliyesinden sonra yeni bir gayrimenkul kiralaması gerekebilir. Bu gayrimenkulü kiralamakta harcadığı süre için mahrum kaldığı kar miktarını kiraya verenden talep edebilir.
- Kiracının riskli yapıya yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları, imalat tarihinden itibaren talep etme hakkı vardır.(İmalatın yıpranma payının, toplam masraf miktarından düşülmesi gerekir.)
- Kiracı, kiraya verenden depozito iadesini isteme hakkına sahiptir.
- Kentsel dönüşüme konu yapı yıkılıp yeniden inşa edildikten sonra malik kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonra 1 ay içinde yeni kira bedeli üzerinden gayrimenkulü kiralamak isteyebilir. Yani kiracının gayrimenkul üzerinde ‘’öncelik hakkı’’ mevcuttur.
- Malik, inşadan sonraki 3 yıl içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmadan gayrimenkulü kiraya veremez. Eğer verirse kiracıya son kira yılı içindeki 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak bir tazminat ödemek zorundadır.
- Riskli yapı yıkılmamışsa ve kiracı tahliye edilmişse, yapı 3 yıl boyunca kiralanamaz. Aksi halde yukarıda belirttiğimiz 1 yıldan az olmayacak tazminat miktarının ödenmesi gündeme gelir.
Kentsel Dönüşüm Yasasında Kiracıya Tanınan İmkanlar
Yukarıda kentsel dönüşümde kiracının haklarına ilişkin saydığımız haklar, TBK’ dan doğmaktadır. Nitekim 6306 sayılı Kanun da kiracıya bazı imkanlar tanımıştır. Bu imkanlar daha ziyade finansal anlamda imkanlardır.
Buna göre 6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kiracı hakları şunlardır:
- Öncelikle kanun, kiracılara taşınmazlarını tahliye etmeleri için bir müddet tanımıştır. Bu müddet en fazla 90 gündür. Süre, tahliye ve yıkım tebligat tutanağının muhtarlıkta ilanının 15. gününden itibaren işlemeye başlar. Bu süre, kiracının yapıyı tahliyesinde yasal hakkı olan süredir.
- Sonrasında kiracının riskli yapıyı anlaşma yoluyla tahliye etmesi şartıyla;
- Kiracılara taşınma masrafları göz önüne alınarak 1 defaya mahsus taşınma yardımı
- Konut satın almak istemeleri halinde Başkanlıkla sözleşmeli bankalardan kredide faiz desteği
- Kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine konut ve işyeri verilmesi
- Harç, vergi indirimleri
- Tespit kredisi, yıkım kredisi ve yapım kredisi imkanları
Kira yardımından faydalanabilmek için tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde başvuru gerekir. Malikler için yardımın süresi riskli yapılarda 18 ay, riskli alanlarda en fazla 48 aydır. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için ise ödeme tek seferdir. Kiracılar için maliklere verilen yardımın aylık tutarının 2 katı, sınırlı ayni hak sahipleri için ise 5 katı tutar tek seferde ödenir.
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
