6306 sayılı Kanunun eski halinde tebligatlar, hak sahiplerinin nüfus kayıt sistemlerinde yer alan adreslerine yapılmaktaydı. Hak sahiplerinin adreslerine ulaşmak mümkün olmadığında ise kurumlardan temin edilmekteydi. Bunun da mümkün olmaması halinde tebligatlar, ilanen yapılmaktaydı. Dolayısıyla kentsel dönüşüm tebligat süreci fazla uzamakta, malikler mağdur olmaktaydı. Özellikle de kentsel dönüşümde yurtdışı tebligatı söz konusu olduğunda süreç aylarca hatta yıllarca uzamaktaydı.
7471 sayılı Kanun ile kentsel dönüşüm sürecine yeni bir tebligat metodu getirilmiştir. Bu yeni yöntem ile kentsel dönüşüm tebligat süreci hız kazanmıştır. Fakat hak sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecinden haberdar olması da zorlaşmıştır. Yeni düzenlemeye göre artık hak sahiplerine doğrudan tebligat yapılmayacaktır. Tebligat muhtarlıkta ilan ve binaya asma vasıtasıyla gerçekleşecektir. Ayrıca maliklere e-devletten de bildirim gidecektir.
Mülkiyet haklarına yönelik olarak gerçekleşecek uygulamalardan haberdar olamamak ise hak ihlalleri konusunu gündeme getirmiştir. Zira hukukta hakkın kullanımı için temel kaide tebliğ ya da öğrenmedir. Tebligatın amacı da hak sahibine hukuki durumu bildirmektir. Yeni sistemde tebligat süreci hız kazanmıştır. Fakat hak sahibinin gerçekleşen hukuki işlemleri öğrenmesi zorlaşmıştır.
Kentsel Dönüşüm Tebligat Süreci
7471 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenlemeye göre kentsel dönüşüm tebligat metodu şu şekildedir:
Kentsel dönüşümdeki belirli hukuk işlemler için ilgililer, tebligat tutanağı veya formu düzenlerler. Düzenlenen bu evrak riskli yapıya asılır, muhtarlıkta ilan edilir ve maliklere e-devlet sisteminden bildirilir. Ancak tebligat sürecindeki temel kriter muhtarlıktaki ilandır. Zira tebligatın muhtarlıktaki ilanının son günü tebliğ tarihidir. Tebligat muhtarlıkta yalnızca 15 gün süre durur. Dolayısıyla kentsel dönüşümde tebliğ tarihi, tutanağın muhtarlıktaki ilanının on beşinci günüdür. Yasal süreler, bu günden itibaren işlemeye başlar. Hak sahiplerinin hukuki işlemi 15.günde öğrendikleri kabul edilmiştir. Dolayısıyla kentsel dönüşümde tebligat kavramından anlaşılması gereken, tebligata konu evrakların muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesidir.
O halde kentsel dönüşümde tebligat hususunu süreçteki hukuki işlemler bazında inceleyelim.
Riskli Yapı Tespitinde Tebligat
- Başkanlık veya İdare, binanın riskli yapı özellikleri taşıdığını en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirir.
- İlgili birim, riskli yapı tebligatı tutanağını düzenler.
- İdare; riskli yapı tebligatı tutanağını binaya astırır, e-devlette maliklere bildirim yaptırır ve muhtarlıkta ilan ettirir.
- Muhtarlıktaki ilanın 15.günü tebliğ tarihidir.
- Ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapıları internet sayfasında 15 gün süreyle ilan eder.
- Malikler, riskli yapı tespitine itiraz ve riskli yapı tespitine karşı iptal davası işlemlerini bu aşamada gerçekleştirebilirler. Riskli yapı tespitine itiraz süresi 15 gün, iptal davası açma süresi ise 30 gündür.
Riskli yapıların tespitine ilişkin tebligat tutanağı şu şekilde görünür:
Tahliye ve Yıkım Sürecinde Tebligat
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım işlemleri uygulanmaya başlanır.
- Müdürlük, İdareden riskli yapıda tahliye ve yıkımı talep eder.
- İlgili birim tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat tutanağını düzenler.
- İdare; tahliye ve yıkım tebligatı tutanağını riskli yapıya astırır, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yaptırır ve muhtarlıkta ilan ettirir.
- Muhtarlıktaki ilanın 15.günü hak sahiplerine tebliğ tarihidir.
- İdare; hak sahiplerine yaptığı tebligat ile tahliye ve yıkım için 90 günden az olmamak üzere süre tanır. Yoksa bu işlemlerin İdare tarafından gerçekleştirileceği uyarısını yapar.
- Başkanlık, tahliyesi istenen binaları web sitesinde 15 gün boyunca ilan eder.
Riskli yapıların tahliye ve yıkımına ilişkin tebligat tutanağı şu şekildedir:
Maliklerin Salt Çoğunluk İle Aldıkları Kararın ve Anlaşma Şartlarını İçeren Teklifin Karara Katılmayanlara Tebligatı
Malikler kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararları salt çoğunluk ile alırlar. Kararın ve içeriğinin karara katılmayanlara tebliğ edilmesi ve katılmalarının teklif edilmesi gerekir.
- Karara katılmayan, tapuya elektronik tebligat adresini bildirmişse tebligat bu adrese gider.(e-tebligat)
- E-tebligatın muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen 5.günün sonu, tebliğ tarihidir.
- Elektronik tebligat adresini bildirmemişse noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilanen tebligat yapılır. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihidir.
- Karara katılmayan, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifi inceler ve şartsız olarak kabul eder.
- Ancak kabul etmez ise arsa payının rayiç değeri tespit ettirilerek açık arttırma usulüyle satışı gerçekleşir.
Maliklerin kararının ve anlaşma şartlarını içeren teklifin tebligat formunun görseli:
Arsa Payının Açık Arttırmayla Satışı Sürecinde Tebligat
- Müdürlük veya İdare; satışın yeri ve zamanını maliklere ve müteahhide(malikse) bildirir.
- Bu bildirimin usulü malikler kararının ve anlaşma şartlarını içeren teklifin tebligatının yapılmasıyla aynıdır.
- Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları amacıyla yapılır. Dolayısıyla bunlara tebligat yapılmazsa bile satış geçerlidir. Gıyaplarında yapılan satış herhangi bir usulsüzlük yaratmaz.
Hisse satışı işleminin yeri ve zamanı hakkındaki tebligat formu şöyledir:
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
