6306 sayılı Kanunda gündeme gelen yeni sorunlardan biri kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası sorunudur. Zira riskli yapının tahliye edilip yıkılması sonrası geriye sadece bir arsa kalır. Bu arsa üzerinde de maliklerin payları yani hisseleri mevcuttur. 4721 sayılı TMK’ de düzenlenen ortaklığın giderilmesi davasıyla gayrimenkuldeki birlikte mülkiyet ilişkisi son erer. Bireysel mülkiyete geçiş yapılır. Bu da gayrimenkullerin satışı ya da paylaştırılması yoluyla olur. O halde kentsel dönüşümdeki hisseli arsa ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu) davasına konu olabilir mi? Evet. Riskli yapının yıkımından geriye kalan arsada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Zira kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası, 7471 sayılı Kanun ile mümkün hale gelmiştir.
Kentsel Dönüşümde İzale-i Şuyu Davası Süreci
6306 sayılı Yasanın 6.Maddesi gereğince riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından binanın yıkılması sonrasında:
- Tapu kaydındaki kat mülkiyetinin veya kat irtifakının terkini yapılır.
- Sonrasında maliklerin önceki hisseleri ne ise o hisseler tapuya geçer.
- Tapu, arsa tapusu haline gelir.
- Bu arsa tapusundaki mülkiyetin biçimi de elbirliği mülkiyeti olur.
Ancak bu durum geçicidir. Zira kentsel dönüşüm sürecindeki bu arsaya, depreme dayanıklı bir bina inşa edilecektir. Yeni bina inşa edildiğinde de kat irtifakı veya kat mülkiyeti tekrardan varlık gösterir. Bu arada geçen süreçte malikler, arsaları hakkında izale-i şuyu davaları açmıştır. Bahse konu davaların kentsel dönüşüm sürecinde açılıp açılamayacağı da hukuken tartışma yaratmıştır. Bu noktada 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Yasanın 6. Maddesinin 16. fıkrası değiştirilmiştir. Düzenleme ile kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası hususu tartışmalı olmaktan çıkmıştır. Artık yıkım sonrası arsa halindeki gayrimenkulün, ortaklığın giderilmesi davasına konu olabileceği yasal zemine oturmuştur. Artık kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davasının, yıkım sonrası arsa haline gelen hisseli gayrimenkul hakkında açılması mümkündür. Yeni düzenleme şöyledir:
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası
Uygulama işlemleri
MADDE 6- (16) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bekletici Mesele Hususu
Yukarıda da belirtiğimiz gibi kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Maliklerin izale-i şuyu davası açmaları kentsel dönüşüm sürecini durdurmaz. Yani malikler yüzde 51 ile karar alıp müteahhitle inşaat sözleşmesi yapabilirler. Bu salt çoğunluk kararına katılmayanların payları açık arttırma usulüyle satılır. Satış, açık artırma usulüyle gerçekleşir. İhaleyi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür.
Kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası yönünden ise bu ihalenin neticesinin beklenmesi gerekir. Çünkü açık artırma ile gerçekleşecek satışın sonunda tapudaki malik sıfatı değişecektir. İzale-i şuyu davalarında, davanın taraflarının belirlenmesi açısından gayrimenkule kimin malik olduğu önemlidir. Dolayısıyla malik sıfatı kısa bir süre sonra değişecek ise dava hakkında karar verilmesi uygun olmaz. Bu nedenle de 6100 sayılı HMK’ nin 165. Maddesinin uygulanması gerekir. Kentsel dönüşümde izale-i şuyu davasını yürütecek Mahkemenin, ihale sonucunu bekletici mesele yapması gerekir. İhale sonuçlanmadan ortaklığın satış veya taksim suretiyle giderilmesine karar verilmemesi uygun olacaktır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu
Bekletici sorun
MADDE 165- (1) Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ihalenin sonucunu bekletici mesele yapmadan ortaklığın satışla giderilmesine karar verilmesini bozma nedeni saymıştır. (14. Hukuk Dairesi 2015/5292 Esas, 2016/1513 Karar)
Ortaklığın gidermesi dava dilekçesi örneği
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
