Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riskli taşıyan binaların bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi işlemine riskli yapı tespiti denir. Kentsel dönüşüm sürecinin başlayabilmesi için öncelikle binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Bu tespit sürecine ilişkin işlemler, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nın 3. Maddesinde yer alır. Riskli yapı tespitine itiraz, maliklerin hukuka aykırı şekilde gerçekleşmiş tespit işlemine karşı yetkili makamlara itiraz etmelerine denir. İtiraz süresi 15 gündür. Bu süre, tespite ilişkin tutanağın hak sahiplerine yasada belirtilen usule göre tebliğinden itibaren başlar. Malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine itiraz başvurularını İdareye veya Müdürlüğe dilekçe vererek yapabilirler.
Riskli yapı tespiti, üstü kapalı ve içerisine giriş imkanı olan binalarda mümkündür. Bu binalar insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadetlerine yaramalıdır. Yine, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında da tespit mümkündür. Ancak inşaat halinde olan yapılarda riskli yapı tespiti yapılamaz.
- Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Nereye Başvurulur?
- Riskli Yapı Tespitini Kimler İsteyebilir?
- Riskli Yapı Tespit Raporu
- Riskli Yapı Tespitine İtiraz
RİSKLİ YAPI TESPİTİ NASIL YAPILIR? NEREYE BAŞVURULUR?
Riskli yapının tespiti, kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin Bakanlığa, Belediyelere veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurmasıyla başlar. Riskli yapının tespiti başvurusu için herhangi bir çoğunluk şartı yoktur. Gayrimenkulün hissedarlarından herhangi biri riskli yapının tespiti için kanunda yer alan kuruluşlara başvurabilir. Tespit başvurusu için kanunda veya yönetmelikte herhangi bir süre şartı aranmamıştır. Fakat gereken hallerde Başkanlığı, maliklere süre tanıması mümkündür. Başkanlıkça tayin edilen süreye riayet edilmezse tespit, Başkanlık veya İdarenin talebi ile gerçekleştirilecektir. Tespit raporlarını Başkanlık inceler. Noksanlık yoksa en geç 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğüne bildirim gider. Bu aşamadan sonra Tapu Müdürlüğü, gayrimenkulün tapu kaydındaki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işler.
Eğer ki riskli yapı tespit raporunda bir noksanlık mevcut ise Başkanlık, raporu lisanslı kuruluşa iade eder. Lisanlı kuruluş, geri bildirimin kendilerine tebliği tarihinden itibaren 30 gün içinde riskli yapı tespit raporunu düzeltmek zorundadır. Gereken hallerde kuruluşlara ek süreler tanınır. Bu sürelerin sonunda rapordaki hatalar giderildiyse onay gerçekleşir ve Tapu Müdürlüğü, gayrimenkule riskli yapı şerhini işler.
Binanın Riskli Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır? Riskli Yapı Olarak Tespit Edildiğini Nasıl Öğrenebilirim?
7471 sayılı Kanunda yapılan değişiklerle artık yapının riskli yapı olarak tespit edildiğine ilişkin bildirim, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilerek yapılmayacaktır. Yeni düzenlemeye göre:
- İlgili personel, riskli yapı tespiti tutanağını binaya asar ve maliklere e-devlet üzerinden bildirim gider.
- Riskli yapı tespit tutanağı, muhtarlıkta 15 gün süre ile ilanen durur.
- Tutanağın muhtarlıkta ilan edildiği 15.gün maliklere tespit tutanağının kanunen tebliğ edildiği gün sayılacaktır.
- Dolayısıyla yasada belirtilen süreler, bu tarihten sonra işlemeye başlayacaktır.
Arsa paylı tapularda, bina arsa maliklerine ait değil de üçüncü bir kişiye ait ise tebligat yapının sahibine gider. Arsa üzerinde birden fazla bina varsa ve riskli yapı arsa maliklerinden bazılarının mülkiyetinde ise, yalnızca mülkiyet hakkı sahiplerine tebligat gider. Riskli yapının, tapudaki kayıtlarda yer alan maliki ölmüş ise, mirasçılarına tebligat mümkündür. İlgili kamu kuruluşları, gerekli tebligatları yapabilmek için veraset ilamı çıkartmaya yetkilidir.
Riskli Yapı Tespiti Yapan Firmalar Hangileri?
Tespit için yetki verilen kurum ve kuruluşlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Web Sitesinde listelenmiştir. Sayılan firma veya kuruluşlara başvuru yaparak binanızın riskli yapı olup olmadığını tespit ettirebilirsiniz.
Kentsel dönüşüme ilişkin her türlü hukuki sorununuzda WHATSAPP aracılığıyla bizlere hemen ulaşabilirsiniz.
Riskli Yapı Tespiti İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?
Binanızın riskli yapı olup olmadığının tespit ettirmek için başvurunuzda bulunması gereken evraklar, riskli yapı tespit talebi dilekçesi, güncel tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisidir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ KİMLER İSTEYEBİLİR?
Maliklerden herhangi birinin veya kanuni vekilinin riskli yapı tespitini talep etme hakkı vardır. Bu talebin, başvuruda istenen evraklarla birlikte Belediyelere veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan yetkili kuruluşlara yapılması gerekir. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yani e-devlet kapısı üzerinden de riskli yapının tespitinin istenmesi mümkündür. Riskli yapı tespitini yaptırmak için aynı yapıya birden fazla kişinin malik olması halinde tespit başvurusunun birlikte mi yoksa tek mi yapılacağı hususunda kanunda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Uygulamada paydaşlardan herhangi birinin diğerinin muvafakati olmaksızın tek başına riskli yapı tespitini yaptırabildiği görülmektedir.
Malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitini yaptırmazlarsa Başkanlık, tespit işlemini yaptırmaları için maliklere veya kanuni temsilcilerine vade tanıma yetkisi mevcuttur. Bu vade sonunda maliklerce riskli yapı tespiti yapılmazsa, Başkanlık veya Belediyenin talebiyle tespit yaptırılır. Ayrıca her riskli bina için yalnızca 1 adet riskli yapı tespit raporu düzenlenmesi mümkündür.
Riskli Yapı Tespitinin Masrafları Kime Aittir?
Bir diğer deyişle riskli yapı tespiti ücretini kim öder? Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitinin masrafını, tespiti talep eden malik öder. Dolayısıyla riskli yapının tespiti gayesiyle tek bir malikçe başvuru yapılıyorsa, masrafları başvuran malik ödeyecektir. İlerleyen süreçte bu masrafları diğer maliklerden veya müteahhit firmadan, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla yoluyla talep edebilirsiniz. Riskli yapı tespiti ücretleri ise yapıların boyutlarına veya tespitin alacağı iş yüküne göre değişkenlik arz eder.
Riskli yapı tespit işleminin, Başkanlık veya Belediye tarafından yapılması halinde ise tespit masrafından ve yıkım masrafından tüm hissedarlar birlikte sorumlu olurlar. Yeni yasa değişiklikleriyle, tespit veya yıkım işlemi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Belediyece yapılmış ise masraflar; hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca tahsil edilir.
RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORU
Binanın riskli yapı olup olmadığına ilişkin kuruluşlarca düzenlenen belgeye riskli yapı tespit raporu denir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi İdare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belli kuruluşlara; riskli yapıları ilmi ve teknik vasıtalarla tespit edebilme yetkisi tanımıştır. Riskli yapı tespit raporu inceleme formu olarak adlandırılan bu raporda;
- Binanın sınıfı,
- Bölgenin deprem riski
- Binanın depreme karşı dayanıklılığı
- Binanın taşıyıcı sistemleri
- Yapının afete karşı dayanıklılığı için önem arz eden diğer özelliklerinde kusurların olup olmadığı
gibi bilgiler yer alır. Bina, afetlere karşı gereken direnç özelliklerini göstermiyorsa ve yıkılma tehlikesi mevcut ise raporun tespit sonucu kısmına ‘’riskli’’ ibaresi konur.
Eğer ki raporda bir eksiklik yoksa Tapu Müdürlüğü, gayrimenkulün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işler.
Riskli yapı tespit raporu inceleme formu örneği şu şekildedir. (Boş örneğidir)
RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ
6306 sayılı Kanun, maliklere tespit işlemine karşı itiraz hakkı vermiştir. Riskli yapı tespitine itiraz için malikler, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri halinde Belediyelere dilekçeyle itiraz edebilirler. İtirazı maliklerin yasal temsilcilerin de yapma hakkı vardır. Riskli yapı tespitine itiraz süresi, hak sahiplerine yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gündür. Süreye ilişkin hususları yetkili merci resen inceler. Malikler riskli yapı tespitine itirazı süresi içinde yapmalıdır. Aksi halde yetkili merciler itirazı işleme koymaz. İtiraz süresinde yapıldıysa Başkanlıkça kurulan teknik heyet, raporu inceler ve kesin kararı verir.
Riskli yapı şerhi nasıl kaldırılır?
Riskli yapı tespitine itiraz üzere teknik heyetin incelemesi sonucu binanın riskli olmadığı anlaşılırsa gayrimenkul üzerindeki riskli yapı şerhi kalkar.
Teknik heyetçe yapılan inceleme neticesinde itiraz reddedilirse, yani yapı riskli olarak tespit edilirse rapor kesinleşir. Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi üzerine de riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda İdare, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması aşamasına geçer.
Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Sebepleri Nelerdir?
İtiraz sebepleri her somut vakıaya göre değişkenlik gösterir. Ancak başlıca itiraz nedenleri şunlardır:
- Raporun gerçeğe aykırı düzenlenmesi
- Raporda ciddi eksikliklerin yer alması
- Tebligatların usulüne uygun olarak yapılmamış olması
- Binanın tarihi yapı niteliğinde olması
- Binanın afetlere karşı dayanıklı olması ve yıkılma tehlikesi bulunmaması
- Binanın ekonomik ömrünü tamamlamamış olması
- İncelemeyi yapan heyetin yasal nitelikleri taşımaması
İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından dört kişi ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nereye Yapılır?
Riskli yapı tespitine itiraz merci, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Müdürlük veya yetki devri halinde Belediyelerdir. İstanbul özelinde müdürlükçe ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır. 6306 sayılı Kanun uyarınca Müdürlük; Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüdür.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Nedir?
Riskli yapı tespitine itiraz süresi, riskli yapıya ilişkin tebligat tutanağının muhtarlıktaki ilanının son gününden itibaren 15 gündür. Tutanak, muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilecektir ve bu on beş günün sonundan itibaren hak sahiplerinin itiraz süresi başlayacaktır.
Riskli Yapı Tespitine Kimler İtiraz Edemez?
Tespite itiraz edebilecekler kanunda sayılmıştır. Buna göre riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı vardır. Riskli yapı tespitine kiracı itiraz edebilir mi? Hayır. 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı tespitine karşı kiracının itiraz etme hakkı yoktur.
Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Mümkün Müdür?
Yasaya göre yürütülen riskli yapı tespiti işlemlerinin fiilen engellenmesi mümkün değildir. Zira 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde Başkanlık veya İdare mülki amirden kolluk kuvveti talep eder. Sonrasında mülki idare amiri, yazılı izin vererek yeterli sayıda kolluk kuvveti gönderir. Kolluk birimleri de kapalı alanları açtırır ve tespit işlemlerini yaptırır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Dilekçesi Örneği
KADIKÖY BELEDİYESİ BAŞKANLIĞI
İMAR ve ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ’NE
İTİRAZ EDEN : Ad Soy ad Adres TC
VEKİLİ : Av. Emre ACUN
KONU : Riskli yapı tespitine karşı itiraz dilekçemizin sunumudur.
AÇIKLAMALAR :
Maliki olduğumuz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, … mahallesi, … caddesi, … sokak, … no: … adresindeki ve tapuda .. pafta .. ada .. parsel sayılı binaya ilişkin 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespit raporu düzenlenmiştir. Yasal süresi içerisinde usul ve esasa aykırı iş bu rapora karşı itiraz ediyoruz. (Dilekçenin devamındaki bölüme itiraz sebepleri yazılmalıdır. Riskli yapı tespit raporuna karşı başlıca itiraz sebeplerine yukarıda yer verilmiştir.)
Kentsel dönüşüme ilişkin her türlü hukuki sorununuzda WHATSAPP aracılığıyla bizlere hemen ulaşabilirsiniz.
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a ait olup, izinsiz olarak kopyalanamaz ve yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
