Kentsel Dönüşüm Kanunları

kentsel dönüşüm yasaları

Günümüzde kentsel dönüşüm yasası olarak adlandırılan 6306 sayılı kanun uyarınca riski yapılara, riskli alanlara ve rezerv yapı alanlarına ilişkin birçok düzenleme ortaya konulmuştur. Riskli alan ve yapıların tehlike arz eden hallerine son verilip güvenli hale gelmeleri amaçlanmıştır. Ancak ülkemizde yer alan tek kentsel dönüşüm yasası 6306 sayılı kanun değildir. Kentsel dönüşüm kanunları, yıkılma tehlikesi bulunan yapılarda yenilemeye ilişkin mevzuatta yer alan tüm yasal düzenlemeleri ifade eder. Makalemizde, sadece mevzuatta öne çıkan kentsel dönüşüm kanunları ele alınacaktır.

TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN ÖNE ÇIKAN YASALAR

Türkiye’de sanayileşme dönemi ile birlikte İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlere göçler artmış ve bu şehirler kontrolsüzce büyümeye başlamıştır. Bu kontrolsüz büyümeye karşı ise yasal mevzuatlarda gereken düzenlemeler ve denetleme uygulamaları yapılamayarak planlı bir yerleşim sistemi oluşturulamamıştır. Nitekim 1970’lerden itibaren gecekonduların ciddi sayıda artması sebebiyle kentsel yenileme kavramları konuşulmaya başlamıştır. Bu aşamadan sonra kentsel dönüşüm yasaları düzenlenmeye başlamıştır.

Bu süreçte, özellikle 17 Ağustos 1999 Gölcük Depremi sonrasında, farklı isimlerle kentsel dönüşüm kanunları düzenlenmiştir. Gölcük depremi sonrası ortaya konan Yapı Denetimi Sistemi ve Zorunlu Deprem Sigortası önem arz etmiştir.

Günümüzde kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında ortaya konan başlıca düzenlemeler şunlardır:

Bu yasalarda yer alan kentsel dönüşüm düzenlemelerini kısaca incelemek gerekirse;

5393 sayılı Belediye Kanunu

03/07/2005 tarih ve 5393 sayılı Belediye Kanunun altıncı kısmının birinci bölümünde yer alan ”Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73. Maddesinde kentsel yenileme hususuna ilişkin bir düzenleme yapılmıştır. Düzenleme, yıkılma tehlikesi altında kalan yapılara ilişkin alınacak önlemler ve yapılacak işlemlere ilişkin net bir izahat barındırmasa da yenileme ve gelişim konularına kısaca yer vermiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı
Madde 73– (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.)
Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. (İptal ikinci, üçüncü, dördüncü cümleler: Anayasa Mahkemesinin 18/10/2012 tarihli ve E.: 2010/82, K.:2012/159 sayılı Kararı ile) (…)

5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu

04/03/2004 tarih ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ile Kuzey Ankara girişi ve etrafındaki alanı içeren bir kentsel dönüşüm projesi ele alınmıştır. Bu alanda fiziki yapının düzeltilmesi, yerleşim sistematiğinin kurulması, güvenlik ve daha güzel bir görünüm sağlanması amaçlanmıştır. Daha ziyade görünüm kısmında kalan düzenlemenin kentsel dönüşümün bugünkü kapsadığı konuları içermediği görülmektedir.

10/7/2004 tarih ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda, Büyükşehir Belediyelerine yenileme projelerini uygulama yetkisi tanınmıştır.

775 sayılı Gecekondu Kanunu

20/7/1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Kanununda kentsel dönüşüm kavramı kullanılmasa da, gecekonduların ıslahına ilişkin düzenlemeler içermektedir. Bu yönüyle ıslah kavramı ile kentsel gelişim ve yenileme kavramlarının kısmen benzerlik içerdiği söylenebilir. Nitekim gecekonduların ıslahı, yapısal gelişime ve iyileştirmeye müsait gecekonduların onarılması anlamını taşımaktadır.

775 Sayılı Gecekondu Kanunu
Kapsam ve tarif:
Madde 1 – Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri uygulanır.

Belediyelere arsa sağlanması:
Madde 5 – Lüzumu halinde, belediyeler gecekondu ıslah ve tasfiye sahaları içinde bulunan veya bu kanun hükümleri dairesinde yeniden teşkil edilecek önleme bölgeleri içine rastlayan özel mülkiyetteki arazi ve arsaları ve bunlar içerisinde yapı veya sair herhangi bir tesis bulunduğu takdirde bu yapı ve tesisleri, bu kanunda belirtilen amaçlarda kullanmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının izni ile, sahipleriyle anlaşarak satın alabilirler veya kamulaştırabilirler.

Gecekonduların ıslah ve tasfiyesi:
Madde 23 – Tek başına veya toplu olarak yapılmış olan veya gecekondu ıslah bölgelerinde bulunup da bu sahalar için yapılacak imar veya ıslah planlarına veya mevzuat icaplarına göre yıkılması gereken izinsiz yapılar 21 inci madde hükümleri de göz önüne alınarak enkazı kendilerine ait olmak üzere sahipleri tarafından yıktırılır. Bundan dolayı kendilerine herhangi bir bedel verilmez. Sahiplerince yıkılmayan veya yıktırılmayan gecekondular, yıkma masrafı % 10 fazlasıyla kendilerinden alınmak üzere belediyelerce yıktırılır.

5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

16/06/2005 tarih ve 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunu, isminden de anlaşılacağı üzere tarihi yapılara ilişkin kentsel dönüşüm uygulamalarını ele almak üzere yürürlüğe girmiştir. İlgili yasada kentsel dönüşümün yapısı ve hangi ölçütlere göre sağlanacağı net olarak izah edilmemiştir. Daha ziyade tarihi yenileme bölgelerine uygulanacak usul ve esaslar düzenlenmiştir.

5366 Sayılı Kanun
Amaç ve kapsam
Madde 1– Bu Kanunun amacı, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır.

Madde 3- Yenileme alanı içinde yapı parsellerindeki uygulamalarda kendi parseli ve yapısı aynen korunarak yenilenecek yapılar, projenin bütünlüğünü bozmamak şartıyla belediyece kabul edilen projeye bağlı kalmak ve il özel idaresi ve belediyenin belirleyeceği amaçta kullanılmak kaydıyla parsel sahibince yapılabilir. Yenileme projeleri, uygulama alanı içerisinde bulunan taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların imar mevzuatında öngörülen projelerinden oluşur.

Taşınma tasarruflarının kısıtlanması ve kamulaştırma
Madde 4– Yenileme alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ilgili il özel idaresi ve belediye tarafından kamulaştırılabilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır.

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası

18/10/1982 tarih ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının yerleşme ve seyahat hürriyeti başlıklı 23.maddesinde yerleşme hakkının ne suretle kısıtlanabileceğine ilişkin hüküm bulunmaktadır. Anayasanın hükmünden devlete ”düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek” görevi yüklendiği, bu halde de yerleşme hakkının sınırlanabileceği anlaşılmaktadır. Yine Anayasanın 56. Maddesinde herkesin sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Bu hakkın korunmasının Devlete ait olduğu hüküm altına alınmıştır.

2709 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
V. Yerleşme ve seyahat hürriyeti
Madde 23 – Herkes, yerleşme ve seyahat hürriyetine sahiptir.
Yerleşme hürriyeti, suç işlenmesini önlemek, sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ve kamu mallarını korumak; Amaçlarıyla kanunla sınırlanabilir.

VIII. Sağlık, çevre ve konut
A. Sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması
Madde 56 – Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir.
Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların ödevidir.

Yazımızda son olarak günümüzde kentsel dönüşüme ilişkin en kapsamlı kanun olan 16/5/2012 tarih ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun önemi itibariyle ayrı bir başlıkta incelenecektir.

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN

16/5/2012 tarihinde kabul edilmiş, halk arasında ”Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak da bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliği günümüze kadar düzenlenmiş en kapsamlı kentsel yenileme mevzuatıdır. Zira yeni kentsel dönüşüm yasası kentsel yenilemeyi sadece görünüm itibariyle değil, tüm hukuki süreçleriyle düzenlemiştir. Bu kanundan önce çıkan kentsel dönüşüm kanunları etkinlikten uzaktır. Daha ziyade afetler sonucunda oluşan tahribatı tamir etmek ve kentsel dönüşüme ilişkin işlemlerdeki yetkileri düzenlemek maksadıyla yürürlüğe girmişlerdir. Fakat 6306 sayılı Kanun, süreçteki hibe, kira ve kredi desteğine kadar konuyu ele almıştır. Böylece kentsel yenilemeyi, hem önleyici hem de onarıcı bir bakış açısıyla düzenlemiştir.

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasının Amacı Nedir?

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanununun amacı yasa metnine göre şöyle izah edilmiştir:

6306 Sayılı Kanun
Amaç
MADDE 1– ”Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kentsel Dönüşüm Yasasının konusu ise doğal afet tehlikesi altındaki riskli yapıları ve riskli alanları güvenli ve yaşanabilir bölgelere dönüştürmektir.

Kentsel dönüşümün amacı; halkın can güvenliğinin tehlikeye düştüğü doğal afetler vuku bulmadan önce gereken tedbirlerin alınması, doğal afetlerin gerçekleşmesi halinde can ve mal kaybının yaşanmayacağı güvenli yapı ve alanların oluşturulması ve vatandaşların bu alanlarda ve binalarda barındırılmalarının sağlanmasıdır. Bu noktada Devlet, ekonomik ömrünü tamamlamış binaları, gecekondu bölgelerini, kaçak yapıları ve her türlü yıkılma riski taşıyan yapıyı yıkarak veya mümkünse güçlendirerek sağlıklı ve güvenli yerler haline gelmelerini amaçlamıştır. Kentsel dönüşümün bir diğer amacı da yoksulluk yuvalarını ortadan kaldırmaktır. Böylelikle şehir merkezleriyle banliyölerin arasındaki ekonomik ve gelişmişlik farkını azaltmaktır.

Kentsel Dönüşümün Avantajları Nelerdir?

Yasal mevzuatlarla amaçlanan kentsel dönüşümün faydaları şunlardır:

  • Riskli yapıların afetlere dayanıklı hale getirilerek halkın can ve mal güvenliğinin temin edilmesi
  • Şehirdeki yaşam kalitesinin artması
  • Kentlerdeki ekonomik faaliyetlerin canlanması
  • Şehirlerdeki yoksul bölgelerin yenilenerek kent merkezleriyle gelişmişlik farklarının azalması
  • Kaçak yapıların yıkılarak binaların mevzuata uygun hale gelmesi
  • Afetler sonrası yıkılacak yapıların, sağlam yapılara zarar vermesinin engellenmesi
  • Yeni sağlam yapıların ekonomik ömürlerinin uzaması ve değerlerinin artış göstermesi
  • Eskimiş tarihi ve kültürel yapıların korunması

Bu faydaları itibariyle kentsel dönüşümün şehirlerdeki öneminin ciddiyeti görülmektedir. Son olarak bahse konu kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işleyeceği yani kentsel dönüşümün aşamalarının neler olduğunu izah etmek gerekir.

Kentsel Dönüşümün Aşamaları Nelerdir?

Yasaya göre kentsel dönüşüm süreci nasıl işler? 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanunu uyarınca kentsel dönüşüm aşamaları özetle şunlardır:

  • Riskli yapıların tespitinin yapılması
  • Riskli yapı tespit raporuna itiraz sürecinin son ermesi
  • Riskli yapının tapudaki beyanlar hanesine işlenmesi
  • Riskli alanlarda bulunan gayrimenkullere ilişkin tasarruf yetkilerinin sınırlandırılması
  • Riskli binaların yıktırılması
  • Arsa haline gelen gayrimenkule ilişkin tapudaki terkin işlemlerinin gerçekleşmesi
  • Arsa hakkında ifraz, tevhit gibi hukuki işlemlerin yaptırılması
  • Arsa üzerinde yasaya uygun bir bina inşa edilebilmesi için maliklerce anlaşma sağlanması. Bu amaçla Müteahhit firmayla inşaat sözleşmelerinin yapılması ve gereken vekaletnamelerin verilmesi
  • Kentsel dönüşüm sürecine katılmayan maliklerin arsa paylarının açık arttırmayla satışının yapılması
  • Müteahhit firmayla yapılan inşaat sözleşmesinin uygulamaya konarak inşaatın başlaması
  • İnşaatın usulüne uygun yapılması sonrası gerekli teslimlerin yapılarak iskanın alınması

Bu işlemler bittiğinde 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası amacını gerçekleştirmiş olur. Zira depreme dayanıklı, güncel mevzuata uygun şekilde oluşan yeni binayla kanunun başlığı olan ”afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi” süreci son bulur.

Sıkça Sorulan Sorular

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası Ne Zaman Çıktı?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16 Mayıs 2012 tarihinde çıkmış olup, 31 Mayıs 2012’de yürürlüğe girmiştir.

Kaç Yıllık Ev Kentsel Dönüşüme Girer?

Bazı binalar eski olsalar da afet riskine karşı dayanıklıdırlar. Ama ortalama bir sayı vermek gerekirse Türkiye standartlarında 30 – 40 yaş üzeri binalarınızın riskli yapı olması kuvvetle muhtemeldir.

Evim Kentsel Dönüşüme Girerse Ne Olur?

Eviniz kentsel dönüşüme girdiğinde, binanız hakkında yukarıda ”kentsel dönüşümün aşamaları” kısmında bahsettiğimiz işlemler uygulanır. Yani öncelikle yıkım işlemi yapılarak arsa haline gelen alanda yeniden bina inşası gerçekleştirilir.

Karot Çürük Çıkarsa Ne Olur?

Binanızdan alınan karot örneğinin yapılan teknik ve ilmi değerlendirme sonucu beton direnç değerini sağlayamaması halinde yapınız riskli yapı olarak kabul edilecek ve tapuya ”riskli yapıdır” şeklinde şerh işlenecektir.

ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN

UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a ait olup, izinsiz olarak kopyalanamaz ve yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.

İlgili Yazılar