6306 sayılı Kanun göre arsa payının önemine geçmeden önce arsa payının ne olduğunu açıklamak gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan arsa payı, arsanın bağımsız bölümleri için belirli ortak mülkiyet paylarıdır. Arsa payı olmayan bir bağımsız bölümün tescili mümkün olmaz. Ayrıca arsa payı ile üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu bir bağımsız bölüm birbirinden ayrılamaz. Birbirinden bağımsız olarak devredilemez. Bu noktada arsa payının önemi, gayrimenkul üzerindeki çoğu hak ve yükümlülüğün ana binayı oluşturan bağımsız bölümlere arsa payı oranında dağıtılmasından kaynaklanır. Nitekim kentsel dönüşümde arsa payının önemi de benzer sebeplerden dolayı mevcuttur. 6306 sayılı Kanunun arsa payına ilişkin tanıdığı haklara geçmeden önce genel hatlarıyla arsa payının önemine şunlar örnektir:
- Gayrimenkul sahipleri binanın ortak yerlerine arsa payları oranında maliktirler.
- Aksine bir sözleşme yapmadılarsa ortak yerler üzerindeki kullanım hakları da arsa paylarıyla orantılıdır.
- Binaya sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine arsa payları oranında katılırlar. Binanın yıkılması halinde sigorta bedelini arsa payı oranında tahsil ederler.
- Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
- Arsasıyla birlikte kamulaştırılan binanın bağımsız bölümlerinin değeri, arsa payına göre bağımsız bölümün karşılığının tespiti ile belirlenir.
- Kaçak katın arsa payı belirlenirken diğer maliklere ödenmesi gereken meblağ, arsa paylarına oranlıdır.
- Arsa paylarının bağımsız bölümleri ile orantılı olmadığını düşünen malikin mahkemeye başvurma hakkı vardır. Zira arsa payları ile bağımsız bölümlerin birbirlerine göre değerlerinin orantılı olması gerekir.
- Ana bina yıkıldığında bağımsız bölüm malikleri arsa üzerinde müşterek malik durumuna gelirler ve paylı mülkiyetle paydaş olurlar.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Önemli Mi?
Bugüne kadar malikler tarafından pek önemsenmeyen arsa payı kavramı, 6306 sayılı Kanunla iyice önem kazanmıştır. Çünkü 6306 sayılı Kanun birçok düzenlemesinde arsa payını esas almıştır. Yani kentsel dönüşümde arsa payının önemi, kentsel yenilemeye giren gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda temel ölçüt olmasından kaynaklanır. Malikler; daire paylaşımlarında, ortak alan kullanımında, ticari bölüm devrinde ve birçok hususta arsa payı çokluğuna göre karar vereceklerdir.
Nitekim 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasına göre yapılar yıktırılmadan önce:
- Parsellerde tevhit edilmesine
- Münferit veya birleştirmeyle ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına
- İfraz, taksim, terk, ihdas ve tescil ve benzeri işlemlere
- Yeniden bina yaptırılmasına
- Payların satışına
- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımlı inşaat uygulamaları yapmaya
- Yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerine
Malikler sahip oldukları hisseleri(arsa payları) oranında salt çoğunluk(yüzde 50+1) ile karar verirler. Kentsel dönüşümde arsa payının önemi de arsa payının kentsel yenileme uygulamalarda karar alma ölçütü olmasındandır. Öyle ki salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklerin arsa payları açık arttırma ile satışa çıkar.
Kentsel dönüşümde arsa payının önemini belirleyen bir diğer husus da binanın yıkımı sonrasındaki süreçtir. Zira 6306 sayılı Yasaya göre bina yıkıldıktan sonra üzerindeki kat mülkiyeti/irtifakı terkin edilir. Sonrasında bağımsız bölümün önceki vasfına göre değerlemesiyle veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları yazılıp tapu kütüğüne geçmesiyle maliklerin payları oranında tescil gerçekleşir. Yani malikler, binanın yıkılmasıyla arsa haline dönüşen taşınmazda “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olurlar. Arsanın üzerinde yeni bina yapımında da arsa payı en önemli faktörlerden biri haline gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı mı Metrekare mi?
6306 sayılı Kanuna göre kentsel dönüşümdeki karar alma ölçütü, metrekare değil arsa payıdır.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Kaç Olmalı?
6306 sayılı Yasa uygulamalarında karar almak için arsa payı oranının yüzde 50’yi geçmesi gerekmektedir. Yani salt çoğunluk olan yüzde 50+1 arsa payı oranıyla karar alınır.
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
