Kentsel dönüşümde yıkım süreci, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma tehlikesi bulunan binaların yenilenmesi amacıyla gerçekleşir. Gayrimenkul, riskli yapı olarak tespit edilirse ve tespit kesinleşirse, “kentsel dönüşüm yıkım kararı” verilir ve riskli yapının yıkım süreci başlar. Riskli yapının yıkılması için, Belediye; ilgililere 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca tebligat yapar. Tahliye ve yıkım için tebliğ tarihinden itibaren en fazla 90 gün süre verir. Bu süre içerisinde malikler tarafından riskli yapının tahliye edilmesini ve yıktırılmasını ister. Aksi halde binanın Belediye tarafından yıktırılacağını ikaz eder.
Belirtilen usullere uyularak yıktırılmadığı tespit edilen binaların yıktırılması için Başkanlık, Belediyeye yazılı olarak bildirim yapar. Belediye de yıkıma ilişkin idari işlemlerini tesis eder. O halde kentsel dönüşüm yıkım kararı, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sebebiyle binanın Belediyece yıkılmasına ilişkin idari işlemlere denir.
- Kentsel Dönüşümde Yıkım Süreci
- Kentsel Dönüşüm Yıkım Kararına İtiraz
- Riskli Yapı Yıkım Kararı İptal Davası
- Kentsel Dönüşüm Yıkım Masrafları
- Sıkça Sorulan Sorular
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YIKIM SÜRECİ
Yukarıda açıkladığımız bu idari işlemler, yasada ve yönetmelikte ‘’yıkım kararı’’ ibaresi kullanılmaksızın düzenlenmişse de kamuoyunda kentsel dönüşüm yıkım kararı olarak adlandırılmıştır. Kentsel dönüşüm yıkım kararı kavramının, geniş yorumlamak suretiyle şunları içerdiğini söyleyebiliriz;
- Binanın riskli yapı olduğunun kesinleştiğinin tebliğini
- İdarenin tahliye ve yıkım için maliklere tanıdığı süreyi içerir belgenin tebliğini
- Yıkımın maliklerce yapılmaması halinde İdarece yapılacağı ihtarını
- Yapının yıkımına ilişkin müteakip idari işlemleri
Riskli yapı yıkım kararı ile birlikte yıkım ruhsatının tanzimi süreci de başlar. Hak sahipleri bu süreçte:
- Binanın tahliyesini sağlar.
- Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini kapattırır.
Bu işlemler malikler tarafından yapılmazsa İdare yapar veya yaptırır. Malikler, işlemlerin yapıldığına dair evraklarını İdareye sunarlar. Evrakların teslimini malikler yapmaz ise İdare, tespiti fiilen yapar ve tutanağa bağlar. Bundan sonra yetkililer, kentsel dönüşüm yıkım ruhsatı düzenler. Bu noktada, 6306 sayılı Kanuna göre kentsel dönüşümde yıkım süreci fiilen başlar.
Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açılması ve yürütmenin durdurulmasına hükmedilmesi halinde kentsel dönüşümde yıkım süreci askıda kalır. İdare, yıkım işlemini ve müteakip işlemleri, Mahkemece nihai karar kurulana kadar yapmaz. İptal kararı verilirse, kentsel dönüşüm yıkım kararı ortadan kalkar.
Riskli yapının yıkım süreci, yazımızın diğer başlıklarında daha kapsamlı bir biçimde ele alınacaktır.
Riskli Yapı Yıkım Süresi
Kentsel dönüşümde yıkım ne zaman yapılır? Öncelikle süreç, Müdürlüğün İdareye riskli yapı olarak nitelendirilen binaların yıktırılması için yazı yazması ile başlar. Bu yazıda ilgili tebligatların yapılması hususu da yer alır. Akabinde:
- Belediye; 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler uyarınca, maliklere en fazla 90 gün süre verir. Bu hak sadece bir defaya mahsus olmak üzere tanınır. 90 günlük süre, hem tahliye hem de yıkım için verilen toplam süredir.
- İlgili personel, verilen bu vadeyi de içeren kentsel dönüşüm yıkım tebligatını riskli yapıya asar.
- Tebligat tutanağı, maliklerin e-Devlet sistemlerine gider. Bu yolla elektronik bildirim gerçekleşir.
- Kentsel dönüşüm yıkım tebligatı, muhtarlıkta da on beş gün boyunca ilanen durur. Tebligat tutanağının muhtarlıkta ilanının 15.günü tebliğ tarihidir. Yani hak sahiplerine yıkım tutanağının bu günde tebliğ edildiği kabul edilmiştir. Kentsel dönüşüm yıkım süresi, muhtarlıkta ilanın 15.gününden sonra işlemeye başlar.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yıkımı talep edilen yapıları web sitesinde on beş gün boyunca yayınlar.
Belirtilen bu vade içinde malikler, kentsel dönüşüm yıkım ruhsatı başvurusu yaparak riskli yapıyı yıktırabilirler. Aksi halde riskli yapının yıktırılması işlemlerini İdare yapar. Bu amaçla öncelikle binadaki elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatılmasını sağlar. Ardından da yetkili merciler, mülki amirler tarafından verilen kolluk birimlerinin desteğiyle riskli yapıyı yıktırır. Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi kalkar. Bu aşamadan sonra dahi gayrimenkul hakkındaki uygulamalar, Kentsel Dönüşüm Yasasına tabi olur.
Kentsel dönüşüm yıkım kararı olarak adlandırılan kentsel dönüşüm yıkım tebligatı tutanağı şu şekilde görünür:
Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı
Yıkım ruhsatı almak için maliklerin veya vekillerinin Belediyeye gerekli evraklarla başvurması gerekmektedir. Bir malikin de birden çok malikin birlikte de başvurması mümkündür. Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı nasıl alınır? 6306 sayılı kanun uyarınca kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı düzenlenmesi için;
- Dilekçe
- Tapu kayıtları
- Riskli yapı olduğuna ilişkin rapor
- İmar durumu
- Hissedarların noter tasdikli onayı(yapının fenni mesulü varsa gerekmez)
- Binadaki elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair kurum ve kuruluşlardan alınan evraklar
- Yıkım kararlı riskli yapının tahliye edileceğine dair kurum ve kuruluşlardan alınan belgeler (Nüfus Müdürlüğünden temini mümkündür. Belgede, malikin eskiden riskli yapıda ikamet ettiği bilgisi ve yeni ikametgahının adresi yer alır.) veya,
- Binanın boşaltıldığının ve abonelik hizmetlerinin kapatıldığının Belediye tarafından fiilen tespit edilip tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
Malikler, sayılan bu evraklarla Belediyeye yıkım ruhsatı düzenlenmesi için müracaat edebilirler. Belediye, evrakları aldıktan sonra maliklerin rızası aranmaksızın 6 iş günü içerisinde yıkım ruhsatını düzenler. Bina yüksekliği 21.50 m’den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi gerekmektedir.
Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik uyarınca düzenlenen kentsel dönüşüm yıkım ruhsatının kısmi görüntüsü şu şekildedir:
Kentsel Dönüşümde Yıkım Zorunlu Mu?
Öncelikle kentsel dönüşümde yıkım sürecini fiilen durdurmak mümkün değildir. Yasal süresi içinde riskli yapının tahliye edilip yıktırılması gerekmektedir. Süresi içinde yıkımın yapılmaması halinde yıkım işlemlerini İdarenin gerçekleştireceğini belirtmiştik.
Yıkımın engellenmesi ve yapının tahliye edilmemesi amacıyla:
- Riskli yapıya ya da içerisindeki bölümlere girişi engellemek
- Riskli yapının ya da bağımsız bölümlerinin kapılarını kilitlemek
- Kapıları yetkililere açmamak
- Tespit amacıyla yapıya gelenleri tehdit etmek
- Tespit amacıyla gelenlere karşı cebir ve şiddet kullanmak
- Sayılan bu fiiller benzerinde olan hukuka aykırı eylemleri icra etmek
Fiillerinin vuku bulması halinde ilgili birimlerce şu süreç yürür:
- Başkanlık veya İdare, mülki amirden yazılı olarak izin ve yeteri kadar kolluk kuvveti talep eder.
- Mülki amir yazılı olarak izin verir ve kolluk kuvveti tahsis eder.
- Kolluk kuvvetleri, riskli yapıdaki kapalı kapıları veya alanları açar ya da açtırır.
- Birimler tahliyeyi fiilen gerçekleştirir.
- Riskli yapının tespit, tahliye veya yıkımını engelleyenler hakkında Müdürlük veya İdare tutanak tutar.
- Müdürlük veya İdare, tutanak tutulanlar hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusu yapar.
- Görevini gereği gibi yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
Riskli Yapının Güçlendirilmesi
Kentsel dönüşümde yıkım yerine güçlendirme de talep edebilirsiniz. Yukarıda, sürecin fiilen durdurulamayacağını izah etmiştik. Riskli yapının güçlendirilmesi talebi, 6306 sayılı Kanunun sağladığı yıkıma alternatif bir hukuki yoldur.
Kentsel dönüşümde güçlendirme yapılabilmesi mümkün ise, yıkım süresi olan 90 günlük süre içerisinde maliklerin:
- Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmeleri
- Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19’a göre toplantı yapılarak güçlendirme kararı almaları
- Güçlendirme projesini tanzim ettirmeleri
- İmar mevzuatı çerçevesinde Belediyeden bina güçlendirme ruhsatı almaları gerekmektedir.
Riskli yapı güçlendirme işlemi, ruhsatı veren Belediye tarafından belirlenen sürede tamamlanır. Sonrasında ilgililer, tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin kalkması için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurur. Bu noktada kentsel dönüşümde güçlendirme işlemleri sonuçlanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YIKIM KARARINA İTİRAZ
6306 sayılı Kanunda düzenlenen itiraz yolu, yalnızca riskli yapı tespitine ilişkindir. Yıkım sürecine veya kararına ilişkin ayrı bir itiraz yolu 6306 sayılı yasada mevcut değildir. Makalemizin başında da belirttiğimiz gibi yıkım sürecinin başlayabilmesi için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi gerekir. Tespitin kesinleşmesi için ise itirazın reddi veya itirazın olmaması gerekir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm yıkım kararı, hukuki niteliği itibariyle riskli yapı tespitinden farklıdır.
Fakat hal böyle olmakla birlikte yıkım sürecindeki işlemler de, birer idari işlemdir. Dolayısıyla bu halde İYUK m.11’de düzenlenen itiraz hakkının kullanımı gündeme gelecektir. Kentsel dönüşüm yıkım kararına itiraz için İYUK uyarınca;
- İdari işlemi yapmış olan makamın üstü makama itiraz edilmesi
- İdari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yenisinin yapılması talepli olması
- İdari dava açma süresi içinde itiraz edilmesi
Gerekmektedir. Üst bir makam yoksa işlemi yapan makama başvuru mümkündür. İdari işleme itiraz için işlemin;
- Yetki
- Şekil
- Sebep
- Konu
- Amaç
Unsurlarından bir veya birkaçında hukuka aykırılığın mevcut olması gerekir. Kentsel dönüşüm sürecinde tebligatların usule aykırı olması, şekil yönünden hukuka aykırılığa örnektir. Misalen tebligatın muhtarlıkta ilan edilmemiş olması bir usulsüzlüktür. Süreçteki idari işlemlerde bu gibi usulsüzlükler mevcut ise kentsel dönüşüm yıkım kararına itiraz mümkündür.
RİSKLİ YAPI YIKIM KARARI İPTAL DAVASI
Kentsel dönüşüm yıkım kararı iptali ile riskli yapı tespitine karşı iptal davası benzerlik göstermektedir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde yıkım aşamasına geçileceğini belirtmiştik. Dolayısıyla riskli yapı tespitine karşı iptal davası açılıp, yürütmenin durdurması kararı alınırsa yıkım da başlamaz. İptal kararı verilmesi halinde ise idari işlem tamamen ortadan kalkar. Bu nedenle tespitte veya yıkım sürecinde hukuka aykırılık mevcutsa İdare Mahkemesinde iptal davası açmak mümkündür. İYUK gereği İdare Mahkemelerinde dava açma süresi 60 gündür. Fakat 6306 sayılı kanunun m.6/9 uyarınca dava açma süresi 30 gündür. Süre tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YIKIM MASRAFLARI
Müdürlük veya yetki devri halinde İdare, yıkılan binanın bilgilerini elektronik sisteme kaydeder. İdare, yıkımı yapılmayan binalara ilişkin bilgi ve belgeleri ikişer aylık periyotlar halinde Müdürlüğe bildirir.
Malikler tarafından yıktırılmadığı için Belediye tarafından yıktırılan binalarda yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Kentsel dönüşüm yıkım ücreti, Başkanlıkça veya İdarece maliklere tebligatı takip eden bir aylık sürede ödenir. Kentsel dönüşüm masrafları süresi içinde ödenmezse:
- Masrafları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yapmışsa Başkanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesi,
- Masrafları İdare yapmış ise İdare,
6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre takibini yapar ve tahsil eder. Kentsel dönüşüm yıkım parası için kamu birimleri bu usulle masrafları tahsil eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm yıkım kararı nasıl alınır?
Kentsel dönüşüm yıkım kararı almak için öncelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerekmektedir. Riskli yapı tespitine itirazın reddine karar verilirse veya itiraz yoluna gidilmezse tespit kesinleşir. Kesinleşen tespit üzerine yıkım süreci başlar ve Belediye yıkım tebligatı ilgililere tebliğ ettirir. Bu sürede yapının yıkılması için malikler yıkım ruhsatı düzenlenmesi için başvuru yapabilirler. Aksi durumda, yıkımı Belediye yaptırır. Risk tespiti kesinleşen yapıların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur
Kentsel dönüşümde kaç yıllık binalar yıkılacak?
Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma veya ağır hasar görme riski altında bulunan bina, riskli yapıdır. Kentsel dönüşüme girecek binalarla ile ilgili herhangi bir yıl sınırı yoktur. Ama fikir vermek adına uygulamada daha çok 25 yaş ve üzeri binaların yıkıldığı görmekteyiz.
Kentsel dönüşüm yıkım kararını kim verir?
Kentsel dönüşüm yıkım kararını İdare verir. Bu kararını Müdürlüğün talebiyle yapar. 6306 sayılı Kanuna göre İdare şöyle tanımlanır:
- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri
- Bu sınırlar dışında il özel idareleri
- Büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri
- Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
