Şehirlerdeki yapıların afet riskine karşı dayanıklı hale gelmesi amacıyla yapılan yenileme işlemlerine kentsel dönüşüm denir. Kentsel dönüşümde süreç, diğer idari işlemlere kıyasla daha hızlı işler. Dolayısıyla dönüşümde kimi zaman mülkiyet haklarının ihlali de söz konusu olabilmektedir. Bu ihlallerin kısmen önüne geçmek için ilgililere belli haklar da tanımıştır. Bu haklardan öne çıkanı itiraz hakkıdır. İlgili kurum ve kuruluşlar binayı riskli yapı olarak tespit etmişlerse maliklerin bu tespite itiraz etme hakları vardır. Bu işleme ‘’riskli yapı tespitine itiraz’’ denir. İtirazı yapma hakkı sadece maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir. Bu ve müteakip işlemlere halk arasında kentsel dönüşüm kararı da denir. İtirazda herhangi bir çoğunluk yoktur. Yani kentsel dönüşüme 1 kişi itiraz mümkündür. Fakat kentsel dönüşümde 1 kişinin itiraz hakkı, süreçteki işlemlere göre değişkenlik gösterir. Öyle ki kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz hakkı, riskli yapı tespiti, iptali gibi işlemler için mevcutken diğer bazı işlemler için mevcut değildir.
Kentsel Dönüşüm 1 Kişi İtiraz Hakkı
6306 sayılı Yasaya göre ilerleyecek kentsel dönüşüm sürecinde birçok işlem mevcuttur. Bu işlemlerin bazılarına karşı hak sahiplerinin itiraz hakları vardır. Bazılarına ise yoktur. Yazımızda itiraz kavramını geniş yorumlamaktayız. Zira kamuoyunda itiraz kavramından anlaşılan herhangi bir hukuki işleme karşı yetkili makamlara müracaattır. Fakat kanunda ”itiraz” kavramı yalnızca riskli yapı tespiti hususunda mevcuttur. Diğer işlemler için farklı yasal yollar vardır. O halde kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur? Sorusunu kentsel dönüşümün her aşaması için ayrı ayrı incelemek gerekir.
Riskli Yapı Tespiti Sürecinde
6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı tespiti, ekonomik ömrü bitmiş veya yıkılma riski barındıran binaların bilimsel ve teknik verilerle tespit edilmesi işlemine denir. Riskli yapı tespitinin yapılmasını en az bir kişi isteyebileceği gibi riskli yapı tespitine 1 kişi itiraz da edebilir. Dolayısıyla kentsel dönüşümde 1 kişinin itiraz hakkı, riskli yapı tespiti işlemi için mevcuttur. İtirazın süresi 15 gündür. Bu süre, riskli yapı tespit tutanağının muhtarlıktaki ilanının son günü yani 15.günü başlar.
Malik itirazını binanın bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri varsa Belediyelere yapar. İstanbul’da ilçe belediyeleri yetkilidir.(Yetki devri sebebiyle)
Başlıca itiraz sebepleri şunlardır:
- Gerçeğe aykırı riskli yapı tespit raporu
- Raporda ciddi noksanlıkların mevcudiyeti
- Usule aykırı tebligat(Örneğin muhtarlığın ilan etmemesi)
- Riskli yapının tarihi yapı olması
- Binanın deprem riskli taşımaması
- Yapının ekonomik ömrünü tamamlamamış olması
- İncelemeyi yapan heyetteki usulsüzlüklerin varlığı
Bu sebeplerden dolayı kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ve itirazı kabul edilirse kentsel dönüşüm süreci sona erer. Zira binanın riskli yapı olmadığı ortaya çıkar.
Kentsel dönüşüm sürecinde alanında uzman bir Kentsel Dönüşüm Avukatından hukuki yardım almanızı öneririz.
İptal Davası Aşamasında
Malik riskli yapı tespitine itiraz etmediyse veya itirazı reddedildiyse iptal davası açabilir. İptal davası açmak için de bir çoğunluk şartı yoktur. Yani kentsel dönüşümde 1 kişinin bile İdare Mahkemesinde iptal davası açma hakkı vardır. İptal davası açma süresi, itiraz sonrasındaki idari işlemlerin hak sahiplerine tebliğinden itibaren 30 gündür. Dava açma hakkı maliklere aittir. Yani kiracılar iptal davası açamazlar. Yetkili mahkeme, binanın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz hususu, iptal davalarında uygulama alanı bulur. Başlıca iptal davası açma şartları şunlardır:
- Kurumların gerçekleştirdikleri işlemin hukuken bir ‘’idari işlem’’ olması
- İdari işlemin kesinleşmiş olması
- Davayı malikin veya kanuni temsilcisinin açması
- Davanın yasal süresinde açılması
- Malikin öncelikle idari başvuru yollarını tüketmesi
- İdarenin idari işlemiyle hak sahibinin hukuki menfaatini zarara uğratması gerekmektedir.
Riskli yapı tespitine karşı iptal davasının kabulü halinde binanın riskli yapı olmadığı tespit edilirse kentsel dönüşüm süreci sona erecektir.
Tahliye ve Yıkım İşlemlerinde
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle tahliye ve yıkım süreci başlar. Bu süreçte İdare, hak sahiplerine binayı boşaltmaları ve yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verir. 6306 sayılı Kanunda bu idari işleme karşı herhangi bir itiraz hakkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz hakkı, tahliye ve yıkım işlemlerinde yoktur. Ancak idari işlemlerin hukuka aykırı olduğunu düşünenler, idari işleme karşı iptal davası açabilirler. İptal davasının açılması işlemi durdurmaz. Hak sahibi idari işlemin gerçekleştirilmemesini isteniyorsa, iptal davası ile birlikte yürütmenin durdurulmasını da talep etmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararında
6306 sayılı Kanundaki değişikliklerle artık kentsel dönüşüm uygulamalarında malikler salt çoğunluk ile karar alacaklardır. Yani kentsel dönüşüme ait birçok konuda yüzde 50+1’in kararı geçerlidir. Bu yüzde, toplam malik sayısının yüzdesi değil toplam arsa payının yüzdesidir. Maliklerin arsa payı miktarı yüzde 51’i geçtiğinde müteahhitle imzalayacakları sözleşmenin türüne ve içeriğine de onlar karar verir. Ortak karar protokolüne itiraz mümkün değildir. Kentsel dönüşümde azınlıkta kalanlar, çoğunluğun belirlediği uygulama projesini kabul etmek zorundadır. Etmezlerse arsa payları satılacaktır. Bundan dolayı kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz hususu, ortak karar protokolü için geçerli değildir. Bu karar idari bir karar niteliğinde olmadığından malik iptal davası da açamaz.
Arsa Payının Açık Arttırma İle Satışında
Bir önceki alt başlıkta azınlıkta kalanların salt çoğunluğun kararını benimseme zorunluluğundan bahsettik. Eğer ki azınlıkta kalanlar ortak karar protokolüne katılmazlarsa arsa payları satışa çıkar. Bu satış açık arttırma ile usulü ile olur. Açık arttırma ihalesini İdare yapar Başkanlık eliyle satış gerçekleşir. Bu noktada kat malikleri, kararlarını tamamen kendi menfaatlerine ve azınlıkta kalanları zarara uğratacak şekilde almış olabilirler. Satış bir idari işlem olduğundan ihtilaf, idare hukukunun konusuna girecektir. Satışın temelinde yatan sebep ortak karar protokolüne katılmama olduğundan dolayı idari yargıda her iki konu birlikte incelenmelidir. Zira kanun, hakkın kötüye kullanılmasına cevaz vermez. Dolayısıyla hakkının ihlale uğradığını düşünen malik, ortak karar protokolünü de gerekçe göstererek satışa karşı iptal davası açabilmelidir. Ancak bu husus halen kesinlik kazanmamıştır. Şimdilik kentsel dönüşümde 1 kişinin satışa itiraz hakkının hukuki olarak tartışmalı olduğunu belirtmekle yetinmek gerekir.
Kentsel Dönüşüm 1 Kişi İtiraz – Sonuç
Kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz hususu, riskli yapı tespitine itiraz aşamasında mümkündür. Riskli yapı tespitine ve sonrasındaki idari işlemlere karşı ise bir kişi, tek başına iptal davası açabilir. İptal davası açmak için riskli yapı tespitine itiraz etmiş olmak şart değildir.
Maliklerce alınan ortak karar protokolüne karşı herhangi bir itiraz yolu mevcut değildir. Ancak bu karara dayanılarak gerçekleştirilen idari işlemlere karşı iptal davası açma hakkının mevcut olduğunu söyleyebiliriz.
Kentsel dönüşüme ilişkin her türlü hukuki sorununuzda WHATSAPP aracılığıyla bizlere hemen ulaşabilirsiniz.
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a aittir ve izinsiz olarak kopyalanamaz veya yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
