RİSKLİ YAPI NEDİR?
6306 sayılı Yasaya göre riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır. Riskli yapıya ilişkin bu tanımlama, 6306 Sayılı kanun ve uygulama yönetmeliğinde yer alır. Bu noktada riskli yapıyı anlamak için öncelikle ”yapı” kavramını incelemek gerekir.
Doktrin ve yargı içtihatlarına göre yapı; insanların ve hayvanların barınmasına veya başkaca gereksinimlerini gidermelerine yarayan üstü az veya çok örtülü toprağa bağlı yerleşim nitelikli mekanlardır. Bir eşyanın yapı olarak nitelendirilebilmesi için insan eliyle yapılması şarttır. Doğal yollarla kendiliğinden oluşmuş mekanlar yapı olarak kabul edilemez. İmar hukukuna göre ana yapıya ek olarak inşa edilen yapılar da ”yapı” olarak tanımlanır. Bununla birlikte yapı kavramının, İmar Kanununun 5.maddesinde de tanımı mevcuttur.
3194 Sayılı İmar Kanunu
Madde 5-) Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina ve Yapı Farkı
Uygulamada çoğunlukla yapı kavramı ile bina kavramı da karışır. Ancak bu iki kavramın farklı tanımları bulunmaktadır.
Bina; kendi başına kullanıma uygun, içerisinde odalar olan, etrafı duvarlarla çevrili, çatı ile örtülmüş ve insanların gereksinimlerini karşılayan gayrimenkul niteliğindeki yapılardır. Binanın, toprağın üstünde veya altında olması mümkündür. Riskli yapının kanuni tanımında mekana ”yapı” denilmiştir. Fakat ifadenin lafzından manasının ”bina” olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca her bina bir yapı olsa da her yapı bina değildir. Paragrafın konusu kavrama İmar Kanununun 5.maddesinde yer verilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu
Madde 5-) Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
Kanunen bir yapının ”riskli yapı” olması için sadece yıkım tehlikesi yeterli değildir. Bu yapının riskli olduğunun tespit edilmesi şartı da aranmıştır. Riskli yapı tespiti sadece binalara ilişkindir. Bu kavrama dahil olmayan yapılar hakkında riskli yapı tespit işlemi mümkün değildir. Riskli yapı kavramının kanuni tanımına yeniden bakacak olursak:
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası
Madde 2/1d – Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.
Hangi Tür Binalar riskli yapıdır?
Kanun maddesindeki tanıma uygun olarak hangi tür binaların riskli yapı sayılacağı hakkında bilgi vermek gerekirse;
- Betonarme bina 30 yıl önce ve daha eski zamanlarda inşa edildiyse,
- Binanın basınç dayanım sınıfı C12 / C15 kademesinin altında yer alıyorsa,
- Binada rutubet, çatlaklar, kiriş demirlerinde paslanma, kiriş kesikleri, taşıyıcı kolon kesikleri gibi sorunlar yer alıyorsa binanın riskli yapı olması muhtemeldir.
Tapu Müdürlüğü, riskli yapı olarak tespit edilen yapıların tapu kayıtlarına ”riskli yapıdır” şeklinde şerhi işler. Bu vasıtayla Müdürlük, taşınmazda işlem yapmak isteyen üçüncü kişilere karşı binanın riskli olduğunu bildirir.
REZERV YAPI ALANI NEDİR?
6306 sayılı Kanuna göre rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere, TOKİ‘nin veya Belediyelerin talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen ve afet risklerine karşı önlem alınarak yapılaşmaya müsait olan arazilere denir. Rezerv yapı alanı 6306 sayılı kanunda şu şekilde tanımlanmıştır;
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu
Madde 2/1c – Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda (…) kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.
7471 sayılı yasayla yapılan değişikliklerle, üzerinde yapılaşmalar bulunan arazilerin de rezerv yapı olabileceği düzenlenmiştir.
Rezerv yapı alanı belirlemesi, daha ziyade afete dayanıklı kamu mülkü niteliğindeki boş araziden olur. Bu arazi yerleşim yeri niteliğinde olmaya uygundur. Ayrıca riskli alanlara yakındır ve teknik ve sosyal altyapı hizmetleri mevcuttur.
7471 sayılı yasadaki yeni düzenleme ile getirilen değişiklikle; kişilerin, maliki oldukları gayrimenkulün rezerv yapı alanı olmasını istemeleri halinde bu istemleri için talepte bulunabilmelerine bir ön koşul eklenmiştir. Bu ön koşul ise, bu alanların yapılaşmaya uygun arsa metrekaresinin %30’unun mülkiyetinin temlikine müsaade edilmesi veya bedelinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ödenmesidir.
7471 Sayılı Kanun
Madde 3 – (7) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir
.
Rezerv yapı alanlarına ilişkin plan ve projeler tanzim etme yetkisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndadır. Başkanlığın, rezerv yapıda bulunan gayrimenkullerin mülkiyet ve imar haklarını başka bir bölgeye aktarma yetkisi vardır. Nitekim Başkanlık; taşınmazların satış ve devrini yasaklayabilir, bölgeye giden hizmetleri kesebilir.
RİSKLİ ALAN NEDİR?
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder. Buna göre riskli alan ilan edilen bölgelerdeki yapıların her biri için teker teker riskli yapı tespitine gerek yoktur. Zaten bir bölge ”riskli alan” olarak tasnif ediliyor ise içerisindeki tüm gayrimenkuller riskli yapı sınıfına dahil olmuş durumdadır. Yani riskli yapı tespiti sürecinin işleyişinin tam tersi biçimde, riskli alanda bulunan risksiz binalarının riskli yapı olmadığının tespiti gerekir. Risksiz binanın tespiti yapıldığında, binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir veya maliklerin anlaşması halinde bina aynen durur.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu
Madde 2/1c – Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder.
Buna göre bir bölgenin riskli alan olup olmadığının tespiti önem arz etmektedir. Bölge için şu hususlarda inceleme yapıldığında bölgenin riskli alan olup olmadığının anlaşılması kolaylaşacaktır.
- Deprem, toprak kayması, heyelan, taşkın bölgesi gibi alanların ciddi tehlikeler içermesi
- Bölgenin zemini düzgün ancak üzerindeki yapıların ciddi tehlikeli olması
- Alandaki toplam yapı adedinin %65 ve üzerinde olan kısmının imar hukukuna aykırı olması
- Çokça riskli yapının ve ruhsatsız, kaçak yapılanmaların bolca bulunduğu bölgelerden olması
14/04/2016 tarihli ve 6704 sayılı Torba Kanun ile 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler ile riskli alana ilişkin belirleme kriterleri izah ettiğimiz biçimlerde çeşitlenmiştir.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu
EK MADDE 1– (Ek: 14/4/2016-6704/25 md.) (1)
(1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar,
fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
Son olarak bir alanın riskli alan olup olmadığına ilişkin teklif ve görüş işlemlerini birden çok kamu kuruluşu gerçekleştirir. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı‘nın görüşü alınarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen riskli alan, Bakanlığın teklifiyle Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli Yapı Şerhi Satışa Engel Mi?
Hayır. Tapuda riski yapı şerhi, gayrimenkule ilişkin satış ve devir işlemlerine engel değildir.
Riskli Yapı Yıkılmak Zorunda Mı?
Riskli olduğu kesinleşen binaların güçlendirilmesi veya yıktırılması 6306 sayılı Kanunun emredici hükmüdür. Dolayısıyla güçlendirme işlemi haricinde riskli olduğu tespit edilen bina yıkılmalıdır.
Riskli Alanlardaki Sağlam Binalarda Mı Yıkılacak?
Riskli alandaki projelerin bütünlüğü açısından mecburi ise bina sağlam olsa bile yıkım gerçekleşir. Bu durumda maliklerle anlaşma yapılıp o doğrultuda hareket edilir. Mecburi değil ise yıkım işlemi gerçekleşmez.
Rezerv Yapı Alanı Talebi Dosyasında Bulunması Gereken Evraklar Hangileri?
- Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritası
- Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritası
- Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi
- Alandaki inceleme neticesinde gözlemsel verilerle düzenlenen rezerv yapı alanı gerekçe raporu
- Alanın özelliğine göre sair bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya
ACUN HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Emre ACUN
UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN‘ a ait olup, izinsiz olarak kopyalanamaz ve yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.
