İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI NEDİR?

Kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek önemli hukuki risklerin önceden analiz edilmesini sağlar. Bu hukuk dalının alanına giren ihtilaflarda ve davalarda müvekkillerine hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti sağlar. Bu yönüyle kentsel dönüşüm avukatı; başta Kentsel Dönüşüm Yasaları olmak üzere gayrimenkul hukuku, imar hukuku ve ilgili mevzuatlara hakim olmalı ve etkin bir hukuki süreç takibi yapmalıdır.

SÜREÇTE AVUKATA İHTİYAÇ VAR MIDIR?

Maliki veya kiracısı olduğunuz gayrimenkul, kentsel dönüşüme girdiğinde hak ve menfaat kaybına uğramak olasıdır. Dolayısıyla alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki yardım almak en doğru yaklaşım olacaktır.
Kentsel dönüşüm uzmanı: İstanbul İlinin Kadıköy İlçesinde yer alan Acun Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yatırım ve inşaat şirketlerine, site ve bina yönetimlerine ve daire sahiplerine her neviden hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.

İçindekiler:

EVİM KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRERSE NE OLUR? KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

Öncelikle kentsel dönüşümü tanımlamak gerekirse kentsel dönüşüm; kentsel gelişmenin toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak ele alınarak şehirlerdeki sorunlu alan ve yapıların sağlıklı ve güvenli hale gelmesi için bu alan ve yapılarda yıkıp yeniden inşa etme, sağlıklı hale getirme veya yeniden yapılandırma projelerinin tesis edilip uygulanmaya konmasına denir.

Eviniz veya işyeriniz kentsel dönüşüme girdiğinde artık binanızda 6306 sayılı kanun geçerli olacaktır. Bundan sonra da taşınmazınız hakkında kentsel dönüşüm süreci uygulanmaya başlayacaktır. Kentsel dönüşüm sürecinden bahsedildiğinde ise genel hatlarıyla aşağıdaki aşamalar izlenir ve evinizin yeniden inşası gerçekleşir.

1- Risk Tespit Raporu Alınması

Bu tespit, yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınarak olur. Maliklerin herhangi biri veya temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere Belediyelere, Bakanlığa veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına, tapu belgeleri ve kimlik fotokopileri ile başvuru yaparak risk tespit raporunu alabilirler. Bu aşamada herhangi bir karar alma işlemi yoktur. Dolayısıyla çoğunluk gerekmez. Başvuran malik veya temsilcisi, sonraki süreçte başvurusundan vazgeçemez.

Kentsel Dönüşüm Avukatı, binanın riskli yapı olup olmadığı tespiti konusunda gereken işlemleri yaptırır. Süreci hızlı ve hukuka uygun olarak yürütür.

2- Tapuya Riskli Yapı Şerhi İşlenmesi

Tapu müdürlüğü, kendisine gönderilen riskli yapı tespit belgesini alır. Ardından ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine ”riskli yapı şerhi” düşer. Bu şerh, kentsel dönüşüm sürecine girmiş ev veya işyeri üzerinde alım satım yapılmasına engel değildir. Sadece bilgilendirme amaçlıdır. Akabinde hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itirazda bulunabilecekleri bildirilir. Aksi halde yapılarının kendilerine verilecek süre içinde yıkılacağı ihtar edilir.

3- Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleşmesi

Riskli yapı tespit raporuna maliklerce itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse, itiraz komisyonca karara bağlanır. İtirazın reddi yönünde karar verilmesi halinde de rapor kesinleşecektir. Akabinde yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 30 gün içinde, idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler, Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler. Normalde genel hükümlere göre dava açma süresi 60 gündür. Ancak 6306 sayılı kanunca buna istisna getirilerek, kentsel dönüşüme ilişkin idari kararlara karşı dava açma süresi ”30 gün” olarak belirlenmiştir.

Kentsel dönüşüm uzmanı, kentsel dönüşüme ilişkin her türlü davanın ihdas edilmesi, takibi, sonuçlandırılmasında hak sahiplerini temsil eder. İdareye gereken itirazları süresinde yaparak hak sahiplerinin hukuki menfaatlerini korur.

kentsel dönüşüm avukatının kat malikleriyle toplantısı

4- Kat Maliklerinin Karar Alması(Kat Malikleri Toplantısı)

Kat maliklerinin, binanın hukuki akıbeti hakkında 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde toplanarak, kurul halinde karar almaları zorunludur. Maliklerin binayı para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yaptıracakları hususunda bir karar vermeleri gerekmektedir. Bu noktada maliklerin ortak bir karar almak gayesiyle toplantı yapmaları, bir müteahhitle anlaşıp arsaları üzerinde götürü bedel usulü bir inşaat sözleşmesi veyahut arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi(kat karşılığı inşaat sözleşmesi) yapmaları beklenir.
Yeni yasal düzenlemeyle inşaat ruhsatı almak dahil riskli yapılarda alınacak kararlar için salt çoğunluk oranı yeterlidir. Yani riskli yapı hakkında alınacak kararlarda yüzde elli artı bir arsa payı geçildiğinde bu karar ile süreç işlemeye başlayacaktır. Burada %51 çoğunluğun malik sayısı değil arsa payı olduğuna dikkat çekmek isteriz.

Kentsel dönüşüm avukatı, müteahhit firma veya firmalarla görüşmeler yaparak ve kat malikleri toplantılarına dahil olarak taraflara etkin bir hukuki danışmanlık ve güvence sağlar.

5- Yıkım ve Hisse Satışı

Riskli bir binanın yıkılması için hak sahiplerine en fazla 90 günlük bir müddet verilecektir. Bu müddet hem tahliye hem de yıkım içindir. İkisi adına ayrı ayrı ihtar yapılmaz. Belirtilen süreler içinde maliklerce veya anlaşılan firmaca riskli yapı yıkılmazsa idare tarafından yıkılacaktır. Riskli yapıların yıkımı konusunda eskiden Bakanlık yetkili iken artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkilidir. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayarak salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin arsa payları ilgili Bakanlık veya Bakanlığa bağlı müdürlük tarafından açık arttırma usulüyle satışa çıkarılacaktır. Satışın yapılacağı yer ve zaman, maliklere taahhütlü posta yoluyla tebliğ edilip, satış tarihi ise, ilgili tebligat tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak biçimde belirlenecektir.

Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukat, riskli yapının yıkımı sürecinde gereken hukuki iş ve işlemleri ifa ederek, sürecin yasal ve hızlı icra edilmesini sağlar.

6- Kira Yardımı veya Kredi Başvurusu

Kentsel dönüşüme girmiş binalarda ikamet edenler ya da bu yapılarda kiracı olarak bulunanlar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na(yetki devri yapılan yerlerde Belediyelere) sadece bir konut ve bir işyeri için başvuru yaparak kira yardımından 18 ay boyunca faydalanabilirler. Kentsel dönüşümde kira yardımı, sakinlerin riskli yapıyı tahliye tarihinden itibaren 1 yıldır.
2025 yılı için kentsel dönüşümde kira desteği tutarları ile ilgili düzenlemeler ele alındığında:

  • İstanbul kentsel dönüşüm kira yardımı aylık 5 bin 500 liradan 8 bin liraya
  • Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir gibi büyükşehirlerde kira desteği 4.500 liradan 6.500 liraya
  • Diğer büyükşehirler için destek 3 bin 750 liradan 5 bin 500 liraya
  • Öteki iller için ise 3 bin liradan 4 bin 500 liraya

yükseltilmiştir. Faiz destekli kredi için başvurusu yapmış hak sahiplerinin faiz desteği tutarının hesaplarına geçmesi halinde kira yardımı başvurularının kabulü mümkün değildir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de taşınma yardımı başvurusu yapabilirler.

7- İnşaatın Başlaması, İskân Alınması

Maliklerle sözleşme imzalanır ve imzalamayanların arsa payları açık arttırmayla satılır. Sonrasında müteahhit firma inşaat ruhsatı almak için idareye başvurur ve inşaat süreci başlamış olur. Yeni yapı, projeye uygun olarak tamamlandığında önce teslimler yapılır, akabinde iskan alınır ve kentsel dönüşüm süreci tamamlanmış olur.

Tüm bu bahsi geçen sürecin yasal takibi için kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukattan destek alınması olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE MÜVEKKİLLERİMİZE VERDİĞİMİZ HİZMETLER

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda gereken tespit işlemlerini yaptırmak
  • Riskli yapı tespitinden başlayarak inşaatın tamamlanması aşamasına kadar bir fiil uzman avukat desteği sağlamak
  • Binanın yıkımı sürecinde gereken hukuki iş ve işlemleri icra etmek
  • Tahliye sürecini sorunsuz yürütmek
  • Süreçte kiracılara hukuki destek vermek
  • Müteahhit firma veya firmalarla görüşmeler yapmak. Kat malikleri toplantılarına dahil olarak taraflara etkin bir hukuki danışmanlık sağlamak
  • Hukuka aykırı tesis edilen kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarını açmak, takip etmek
  • Riskli yapı tespitine karşı iptal davasını açmak, yürütmek
  • İhtilaf vuku bulduğunda kentsel dönüşüme ilişkin her türlü davayı ihdas etmek, sonuçlandırmak
  • Müteahhit firmaların hukuka aykırı iş ve işlemlerinin tespit etmek. Hukuka aykırılık mevcut ise, maliklerin talebiyle kentsel dönüşüm inşaat sözleşmelerini fesih etmek
  • Hazırlık sürecinde ve inşaat sürecinde gereken tüm ihtarnameleri tanzim ve tebliğ etmek
  • Kentsel dönüşüm sürecinde ortaklığın giderilmesi davalarını açmak
  • Maliklere etkin bir hukuki danışmanlığın, kentsel dönüşüm avukatı olarak sağlanması. Lüzumu bulunan hallerde maliklere hukuk bilgilendirme toplantılarını yapmak ve hukuki sunumlar hazırlamak
  • Tarafların mutabık kalacağı inşaat uygulamasını belirlemek ona göre sözleşmeleri düzenlemek
  • Arsa payıyla ilgili ihtilafları çözüme kavuşturmak
  • Maliklere yapılacak kira yardımı, hibe, ve kredi gibi süreçlerde hukuki danışmanlık yapmak
  • İmar durumu değişiklikleri vuku bulduğunda inşaat sözleşmesinin revize etmek
  • Yapının iskanının alınmasında müteahhidin akde uyması hususunda hukuki destek vermek

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak gerek müteahhit gerekse kat maliklerini temsilen hukuki hizmet vermekteyiz. Kentsel yenileme alanında birçok önemli projeye katkılarda bulunmuş olan hukuk büromuz gayrimenkul hukuku alanında yıllardır edindiği tecrübe ve bilgileri sayesinde ilgili alan ve branşlarda uzmanlıklar edinmiş, bu vasıta ile müvekkillerine nitelikli bir hukuki hizmet sağlamıştır.
6306 Sayılı Yasa kapsamında hizmet veren büromuz Kadıköy gayrimenkul avukatı ve Kadıköy kentsel dönüşüm avukatı diye sorulduğunda veya aratıldığında konusunda önde gelen hukuk bürolarındandır.

Daha detaylı bilgi almak için bize WHATSAPP aracılığıyla bizlere hemen ulaşabilirsiniz.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE AVUKATLIK ÜCRETİ NE KADAR?

Süreçteki hukuki hizmetin bedeli olan vekalet ücretinin(avukatlık ücretinin) tam olarak tespiti mümkün değildir. Zira her sözleşme, her dava, her inşaat projesi yani her hukuki durum kendi içinde çeşitlilik arz etmektedir. Kentsel dönüşüm avukatlık ücretinin miktarı bu farklılıklara göre değişir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm avukatlık ücreti ile ilgili maktu bir bedel söylemek pek mümkün değildir.

Kentsel Dönüşüm Avukatlık Ücreti Nasıl Hesaplanır? Kentsel dönüşüm avukatlık bedelinin belirlenebilmesi tam mümkün olmamakla beraber bazı noktaların altını çizmekte fayda vardır. Süreçte avukatın talep ettiği vekalet ücreti malik sayısına bölünür. Dolayısıyla avukata vekalet verecek malik sayısının artması halinde avukatlık ücreti malik başına azalacaktır. Örnek vermek gerekirse içerisinde 10 hissedarın bulunduğu bir kentsel yenileme sürecinde avukatın 100.000 Türk Lirası talep etmesi halinde bu bedel, tüm maliklerce avukatın vekil tayin edilmiş olması halinde 10 malikçe ayrı ayrı ve eşit miktarlarda ödenmek suretiyle malik başına 10.000 Türk Lirasına karşılık gelecektir. Öte yandan aynı binada 20 malik bulunması halinde ve her malik 5.000 TL ödeyecektir. Bu noktada tüm maliklerin vekalet işlemine katılımını sağlamak kişi başı ücretin düşmesine katkı sağlar.


Yine işin belli parçalara bölünmesi halinde de ücret azalacaktır. Örneğin avukata sadece sözleşme işlemlerinde hukuki destek için veya danışmanlık için başvurulursa ücret düşecektir. Bu noktada en yüksek bedelin kentsel dönüşüm sürecinin başından sonuna kadar tüm hukuki hizmetlerin avukatça sağlanmasında oluşacağını belirtmek gerekir. Nitekim sürecin her aşamasında yer alacak olan avukat, yıllarca süreci takip edecek ve gereken hukuki hizmetleri verecektir. Daha kapsamlı bilgi almak için kentsel dönüşüm avukatlık ücreti yazımıza göz atabilirsiniz.

İSTANBUL’DA KENTSEL YENİLEMEYE GİREN YERLER HANGİLERİ?

6306 sayılı yasanın uygulanmaya başladığı tarihten itibaren birçok noktada kentsel yenileme başlamıştır. Özellikle İstanbul’un bazı ilçelerinin bazı mahallerinde ilgili kanun uyarınca aktif faaliyetlere başlanmıştır. Bir çok ilçe ve mahalle 2012 yılında çıkarılan yasa kapsamına dahil edilerek afet riski altında görülmüş ve mahallerinin yenilenmesine ilişkin faaliyetlere başlanmıştır.

İstanbul’da Dönüşüme Giren İlçeler:

Anadolu Yakası’nda kentsel dönüşüme girecek ilçeler: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Çekmeköy, Sancaktepe
Avrupa Yakası’nda kentsel dönüşüme girecek ilçeler: Beyoğlu, Bakırköy, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Bahçelievler, Kağıthane, Güngören, Bayrampaşa, Bağcılar, Başakşehir, Sarıyer, Zeytinburnu

Acun Hukuk & Danışmanlık

Avukat Emre ACUN

UYARI: Bu sitedeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Emre ACUN’ a ait olup, izinsiz olarak kopyalanamaz ve yayınlanamaz. Ancak okuyucularımızın, makale ve diğer içeriklerimizi dilekçelerinde kullanmaları serbesttir.

İlgili Yazılar